浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
广西南宁市人民政府


南宁市体育市场管理规定
南宁市人民政府令第21号


《南宁市体育市场管理规定》已经市人民政府常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为加强体育市场管理，促进体育事业发展，提高人民群众身体素质，保护体育经营者和消费者的合法权益。根据《中华人民共和国体育法》和《广西壮族自治区体育市场管理条例》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称体育市场是指以体育服务为宗旨，体育经营为手段，体育活动为主要内容的专门市场。体育活动内容主要包括：
（一）体育健身、康复；
（二）体育比赛、表演；
（三）体育技术培训；
（四）体育技术信息服务；
（五）体育经纪行为；
（六）其他体育集资、赞助和经营活动等。
经营性体育项目，按本市批准经营的范围执行。
第三条 本规定适用于本市行政区域内从事体育经营的法人、组织和个人。
第四条 市体育行政管理部门是本市体育市场管理的主管部门，负责全市的体育市场的管理工作。
公安、工商等政府职能部门，在其职责范围内参与体育市场的监督管理工作。
第五条 体育经营活动实行许可证制度。
第六条 体育经营活动及管理，必须坚持繁荣体育，提高人民群众身体素质，保护体育经营活动者和体育消费者的合法利益，促进体育市场健康发展的原则。

第二章 体育经营活动的报批
第七条 从事体育经营活动的法人、组织和个人，必须具备下列条件：
（一）有符合治安、消防、卫生、安全和环保条件的场所和证件；
（二）体育器材和设施符合国家规定的产品标准；
（三）具有专业知识的从业人员；
（四）有与体育经营活动相适应的资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第八条 凡需从事体育经营活动的法人、组织和个人必须以书面形式向体育行政主管部门提出申请，提供第七条规定应具备条件的证明材料。经市体育行政主管部门审核，符合本规定第七条规定的，发给《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》。
第九条 体育经营活动者停业、歇业等必须按规定办理变更、注销登记有关手续。
第十条 在本市行政区域内举办一次性体育竞赛、表演、技术培训或者其它体育经营活动，按下列规定报批。
（一）国际性、全国性和跨省、地（市）的，向自治区体育部门报批；
（二）本市跨辖县、区的，由市体育行政主管部门审批；
（三）前（一）、（二）项以外的，由县、区体育行政管理部门审批。
第十一条 申请举办一次性体育经营活动的经营者，在申报时，应提供以下材料：
（一）举办体育经营活动的申请书；
（二）体育活动的组织实施方案；
（三）体育活动场所的情况及经费情况说明；
（四）体育活动的有关合同、协议书副本；
（五）主办、协办的单位或者个人情况的证明；
（六）涉及公安、消防、卫生防疫、环保等方面情况的说明；
（七）体育市场主管部门要求提供的其他证明。
第十二条 申请从事拳击、武术、散打、射击、攀岩、登山、漂流、热气球、横渡江河、天然水域游泳、水下运动、滑稽体育表演等对安全要求高的体育项目经营的，除按第十条、第十一条规定报批和提供材料外，还应提供详细的可行性报告，接受对场地、器材设施、通讯、安全、人
员等情况的审查。
第十三条 无论是开办体育经营活动的法人、组织和个人的申请或者是举办一次性体育经营活动的申请，市体育行政主管部门均应在接到申请之日起二十日内作出是否批准的书面答复。

第三章 体育经营活动的管理
第十四条 从事体育经营活动者，必须按批准登记的范围内依法经营。
第十五条 体育经营活动者应当维护体育经营场所的秩序，制止有悖社会公德的行为，并对参与体育活动中的教练员、运动员、裁判员和观众的安全负责。
第十六条 体育经营活动者不得聘用未取得体育部门颁发的资格证书的人员从事教练、培训、裁判、咨询、救护等工作。
第十七条 禁止有损身体健康及渲染暴力、色情、封建迷信、赌博和变相赌博的体育经营活动；禁止倒卖体育票券及体育活动的名义集资和非法摊派牟取暴利的行径。
第十八条 体育经营和服务活动的票价及收费，按物价部门核准的标准执行。

第四章 罚 款
第十九条 未取得《体育经营活动许可证》或者《体育经营活动临时许可证》而擅自从事体育经营活动的，由体育行政主管部门责令其停止经营活动，并处以1000元以上10000万元以下的罚款。
第二十条 违反本规定，有下列行为之一的，由体育行政主管部门给予警告、责令其限期改正，并处以500元以上5000元以下的罚款。
（一）擅自改变体育经营活动的地点、时间和内容的；
（二）使用不符合国家规定标准的器材、设备和设施的；
（三）聘用无资格证书的人员，从事技术工作的；
（四）弄虚作假、误导、欺骗体育消费者的。
第二十一条 违反本规定第十七条规定的由公安机关依法查处。
第二十二条 体育经营活动者在经营活动中造成他人人身伤亡损失的，应依法承担民事赔偿责任；违法犯罪的，由司法机关依法查处。
第二十三条 体育行政主管部门和体育市场管理机构的管理人员，滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守的，造成经济损失的，依法承担赔偿责任；违法犯罪的，由司法机关依法查处。
第二十四条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼；逾期不申请行政复议，不起诉又不履行决定的，由作出处理决定的体育行政部门申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十五条 本规定发布前已从事体育经营活动的法人、组织和个人，应在本规定颁布实施之日起三个月内按本规定补办有关审批手续和换领证照。
第二十六条 兼营体育经营活动的按本规定管理。
第二十七条 市辖县体育行政管理部门，负责本辖区的体育市场的管理工作。
第二十八条 本规定实施中的具体问题，由市体育行政主管部门负责解释。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。

附：南宁市经营性体育项目
1、田径 2、游泳（含跳水、花样游泳、水球） 3、体操4、技巧 5、举重 6、摔跤 7、中国式摔跤 8、拳击9、柔道 10、跆拳道 11、足球 12、篮球 13、排球（含沙滩排球） 14、羽毛球 15、乒乓球 16、网球（含软式网球） 17、手球 1
8、藤球 19、保龄球 20、台球 21、曲棍球 22、壁球 23、垒球 24、棒球 25、地掷球 26、门球 27、踺球 28、高尔夫球 29、武术 30、气功 31、赛艇 32、摩托艇 33、皮划艇 34、帆船（含帆板） 35、现代五项 36、铁人三
项 37、蹼泳 38、滑水 39、滑冰40、花样滑冰 41、冰球 42、射击 43、射箭 44、马术45、击剑 46、自行车（含山地车） 47、国际象棋 48、中国象棋 49、围棋 50、桥牌 51、麻将（含电脑洗牌）52、跳伞 53、动力伞 54、滑翔?
? 55、滑翔 56、悬挂滑翔 57、热气球 58、登山 59、攀岩 60、汽车 61、卡丁车 62、车辆模型 63、航海模型 64、航空模型 65、摩托车 66、无线电 67、弓弩 68、轮滑 69、滑板 70、钓鱼 71、信鸽 72、舞龙 73、舞狮
74、龙舟 75、风筝 76、健美 77、健美操 78、体育舞蹈 79、体育康复


1998年7月14日