自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象
李红军
案情简介
原告：夏某，代理律师刘陈、李红军，四川东荣律师事务所。被告：攀枝花市东区工商行政管理局。
原告夏某出租房屋数百平米，被被告攀枝花市东区工商行政管理局（以下简称工商局）发现后，该局于2005年4月20日，作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书（以下简称《处罚决定书》），认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记，利用私有房屋从事租赁活动，因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定，对原告处以60000元罚款。
原告不复，提起复议，复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为，原告提起诉讼，一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为，原告不复提请上诉，二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由，撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。
本案争议的问题是：自然人出租房屋是否需要办理工商登记？
法律分析：
就现有法律规定来看，自然人出租房屋无需要办理工商核准登记，现简单分析如下：
首先、原告有权出租自己的私有房屋；
依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定，城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租，签订、变更、终止租赁合同时候，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案， 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房，因此，原告有权依照上述法律的规定出租，无须经过工商行政机关核准登记
其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提，并非一切无照的经营行为都构成无照经营，经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。
工商登记属于行政许可行为，依照《行政许可法》的规定，行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据，因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定，并非是经营行为就得办理营业执照。
就目前法规、规章的规定来看，只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人，需要经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动，但这些规定已经在2004年被国家工商局废止，此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此，就现有法律规定来看，没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此，本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定，依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定，不够成无照经营，被告对原告实施行政处罚没有事实依据。
最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限，属越权行为；
依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作，省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作，房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定，工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定，工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。
综上分析，本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据，属越权行政行为，违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定，应予以撤销。
附：本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com
关于印发《国家药品医疗器械储备管理暂行办法》的通知
国家经贸委 财政部 中国人民银行等
关于印发《国家药品医疗器械储备管理暂行办法》的通知［失效］
国经贸经[1997]876号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为进一步适应建立社会主义市场经济体制的要求，提高国家医药储备能力和管理水平，保证灾情、疫情及突发事故发生后所需药品和医疗器械的及时、有效供应，根据《国务院关于改革和加强医药储备管理工作的通知》（国发〔1997〕23号）精神，特制定《国家药品医疗器械储备管理暂行办法》，现印发你们，请遵照执行。
国家经贸委
国家医药管理局
财政部
中国人民银行
卫生部
一九九七年十二月二十三日
国家药品医疗器械储备管理暂行办法
第一章 总则第一条 为加强药品、医疗器械储备（以下简称医药储备）管理，确保发生灾情、疫情及突发事故时药品、医疗器械的及时有效供应，维护社会稳定，根据《国务院关于改革和加强医药储备管理工作的通知》（国发〔1997〕23号）精神，特制定本办法。
第二条 医药储备是政府职能。在中央统一政策、统一规划、统一组织实施的原则下，建立中央与地方（省、自治区、直辖市）两级医药储备制度，实行统一领导、分级负责的管理体制。
第三条 医药储备实行品种控制、总量平衡、动态管理、有偿调用，以保证储备资金的安全、保值和有效使用。
第四条 本办法适用于与医药储备有关的政府职能部门、承担医药储备任务的企业。
第二章 机构与职责
第五条 国家经贸委负责协调全国的医药储备工作。其主要职责是：
1、负责对有关部门和省、自治区、直辖市人民政府或其指定的职能部门动用中央医药储备申请的审批；
2、根据国家需要，负责调剂、调用地方医药储备申请的审批；
3、会同有关部门制定、调整医药储备的有关政策；
4、会同有关部门监督、检查国家医药储备政策的贯彻执行情况。
第六条 国家医药管理局负责中央医药储备的组织实施工作。其主要职责是：
1、会同卫生部等部门确定并适时调整中央储备药品、医疗器械的品种；
2、负责组织编制中央医药储备年度计划；
3、负责选择承担中央医药储备的企业，并监督企业做好医药储备的各项管理工作；
4、负责中央医药储备资金的安排和管理，并会同财政、金融及审计等部门做好中央医药储备资金的监督、财务审计工作；
5、负责对动用中央医药储备申请的审核工作；
6、负责建立医药储备统计制度，组织对承担医药储备任务的企业进行检查、培训和考核，推广医药储备的先进经验；
7、负责指导地方医药储备工作。
第七条 承担医药储备是国家赋予相关企业的一项光荣的社会责任。承担储备任务企业的主要职责是：
1、执行医药管理部门下达的医药储备计划；
2、依照医药管理部门下达的调用通知单执行储备药品、医疗器械的调用任务，确保调用时储备药品、医疗器械及时有效的供应；
3、保证储备药品、医疗器械的质量；
4、建立健全企业内部医药储备管理的各项规章制度，加强储备药品、医疗器械的原始记录、帐卡、档案等基础管理工作；
5、负责对储备药品、医疗器械进行适时轮换，确保医药储备资金的安全和保值；
6、按时、如实上报各项医药储备统计报表；
7、负责对从事医药储备工作的人员进行培训，不断提高其业务素质和管理水平。
第八条 负责审批和组织实施医药储备工作的管理部门及承担医药储备任务的企业，均应落实储备职能部门，由专人负责，建立严格的领导责任制。
第三章 承担医药储备任务企业的条件
第九条 承担医药储备任务的企业，分别由国家医药管理局和省级医药管理部门根据企业管理水平、仓储条件、企业规模及经营效益等情况择优选定。
第十条 承担医药储备任务的企业，必须是国有或国有控股的医药企业。
第十一条 承担医药储备任务的企业，应是GSP达标或基本达标企业。
第十二条 亏损企业不得承担医药储备任务。
第四章 计划管理
第十三条 中央医药储备主要负责储备重大灾情、疫情及重大突发事故和战略储备所需的特种药品、专项药品及医疗器械；地方医药储备主要负责储备地区性或一般灾情、疫情及突发事故和地方常见病防治所需的药品和医疗器械。
第十四条 医药储备实行严格的计划管理。中央和地方医药储备计划，分别由国家医药管理局和省级医药主管部门下达。
第十五条 每年2月底前，国家医药管理局根据国家有关部门的灾情、疫情预报及实际需要，会同卫生部等部门制定年度中央医药储备计划，报国家经贸委批准后，下达给有关企业执行，并抄送国家及地方有关部门。地方医药储备年度计划，参照中央医药储备计划并结合当地实际情况制定，于4月底前上报国家医药管理局备案。
第十六条 承担医药储备任务的企业必须与相应的医药管理部门签订“医药储备责任书”。
第十七条 承担医药储备任务的企业必须认真执行储备计划，在储备资金到位后一个月内，保证储备计划（品种和数量）的落实。
第十八条 承担中央医药储备任务的企业不得擅自变更储备计划。计划的变动或调整，需报国家医药管理局审核批准，并由国家医药管理局报国家经贸委备案。
第十九条 承担医药储备任务的企业调出药品、医疗器械后，应按储备计划及时补齐储备药品、医疗器械品种及数量。
第二十条 地方医药储备计划的调整，须报国家医药管理局备案。
第二十一条 医药生产企业应优先满足承担储备任务企业对储备药品、医疗器械的收购要求，部分供应短缺品种，各级医药管理部门应帮助承担储备任务的企业协调解决。
第五章 储存管理
第二十二条 医药储备实行品种控制、总量平衡的动态储备。在保证储备药品、医疗器械品种、质量、数量的前提下，承担储备任务的企业要根据具体药品、医疗器械的效期对储备药品、医疗器械进行适时轮换，但储备药品、医疗器械的库存总量不得低于计划总量的70％。
第二十三条 加强储备药品、医疗器械的入、出库管理，储备药品、医疗器械入、出库实行复核签字制。
第二十四条 承储企业要切实加强其储备药品、医疗器械的质量管理，落实专人负责，建立月检、季检制度，检查记录参照GSP实施指南。
第二十五条 有关部门和企业要不断提高对医药储备的管理水平，逐步实行计算机联网管理。
第六章 调用管理
第二十六条 医药储备的动用原则是：
1、发生一般灾情、疫情及突发事故或一个省、自治区、直辖市区域范围内发生灾情、疫情及突发事故需紧急动用医药储备的，由本省、自治区、直辖市储备负责供应；
2、发生较大灾情、疫情及突发事故或发生灾情、疫情及突发事故涉及若干省、自治区、直辖市时，首先动用本省、自治区、直辖市医药储备，不足部分按有偿调用的原则，向相邻省、自治区、直辖市人民政府或其指定的部门请求动用其医药储备予以支援，仍难以满足需要时，再申请动用中央医药储备；
3、发生重大灾情、疫情及重大突发事故时，首先动用地方医药储备，难以满足需要时，可申请动用中央医药储备；
4、没有建立地方医药储备的省、自治区、直辖市原则上不得申请动用中央医药储备。
第二十七条 地方需要动用中央医药储备时，需由省级人民政府或其指定的职能部门向国家经贸委提出申请，同时抄报国家医药管理局审核；国家经贸委根据国家医药管理局提出的审核意见进行审批；审批件下达后，国家医药管理局根据审批件中明确的药品、医疗器械品种、数量下达调用通知单，组织储备药品、医疗器械调用实施工作。
第二十八条 本着有偿调用的原则，经国家经贸委审批，国家可根据需要调剂、调用地方医药储备。
第二十九条 承担医药储备任务的企业接到调用通知单后，须及时将药品、医疗器械发送到指定地区和单位，并对调出药品、医疗器械的质量负责。有关部门和企业要积极为紧急调用储备药品、医疗器械的运输提供条件。
第三十条 遇有紧急情况如中毒、爆炸、突发疫情等事故发生，承担储备任务的企业接到国家医药管理局的电话或传真，可按要求先发送储备药品、医疗器械。一周内由申请调用的省级人民政府或其指定的职能部门按本办法第二十七条补办有关手续。
第三十一条 储备药品、医疗器械调出十日内，供需双方需补签购销合同。
第三十二条 申请动用中央医药储备的省级人民政府或其指定的职能部门要负责及时将货款支付给调出企业。
第三十三条 与医药储备有关的政府职能部门、承担医药储备任务的企业，均应设立24小时传真电话，建立24小时值班制度。单位名称、负责人及值班电话需上报国家经贸委和国家医药管理局。
第七章 资金管理
第三十四条 中央与地方两级医药储备所需资金分别由国务院及各省、自治区、直辖市人民政府落实。
第三十五条 医药储备资金是政府的专项资金，必须严格管理，专款专用，不得挤占挪用，要确保储备资金的安全和保值。
第三十六条 储备药品、医疗器械实行有偿调用。调出方要及时收回货款，调入方不得以任何借口或理由拖延、拒付。
第三十七条 中央和地方医药储备资金由国家医药管理局和省级医药管理部门按照各自的储备计划会同同级财政部门下达。
第三十八条 当出现下列情况时，国家医药管理局和各省级医药管理部门应调整或收回医药储备资金：
1、储备计划调整或企业承储任务调整；
2、企业不能按计划完成储备任务；
3、不符合本办法第十一条、第十二条规定。
第三十九条 国家医药储备资金的财务管理办法由财政部会同有关部门另行制定。
第八章 监督与检查
第四十条 国家经贸委会同监察部、国家医药管理局等部门对各地、各有关部门和有关企业落实国家医药储备政策情况进行监督、检查。
第四十一条 财政、审计、经贸委（计经委）等有关部门和银行要加强对医药储备资金的监督和检查。
第四十二条 对严格执行本办法，在医药储备工作中做出突出成绩的单位和个人，给予表彰。
第四十三条 承担医药储备任务的企业，如出现管理混乱、帐目不清、不合理损失严重、企业被兼并或拒报各项医药储备统计报表等情况，取消其医药储备任务，并收回储备资金。
第四十四条 储备单位延误救灾防疫及突发事故的药品、医疗器械供应，弄虚作假，挪用储备资金，管理严重混乱，造成严重后果和损失，构成犯罪的，依法追究有关负责人和直接负责人的刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
医药储备工作人员玩忽职守、徇私舞弊或者滥用职权，构成犯罪的，依法追究其刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第九章 附则
第四十五条 各地可参照本办法，并结合当地实际情况制定具体管理办法或实施细则。
第四十六条 本办法由国家经贸委会同国家医药管理局负责解释。
第四十七条 本办法自发布之日起实施。金全额收缴国家财政外，取消其以后年度享受贴息的资格。
第十六条 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、经贸委（经委、计经委）和中央各部委可根据本《办法》，结合本地区、本部门的具体情况制定实施细则，并报财政部和国家经贸委备案。
第十七条 本《办法》由财政部、国家经贸委负责解释。
第十八条 本《办法》自发布之日起实施。