上海市人民政府


上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市人民政府


（1994年12月17日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 2001年1月9日发布的上海市人民政府令第95号将本文废止）

第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主，是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位，是指单元房屋内业主自用的客厅、房屋、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备，是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共用部位，是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备，是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施，是指住宅区域内业主共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构，是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按照《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应当按照各自职责，做好住宅售后管理工作。区、县人民政府应当加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。

第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到30％以上的，出售单位应当在1个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，应当设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房地产管理部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应当具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或者选举产生。房管小组组成人数应当为3人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定；
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，住宅所在地的区、县房地产管理部门和售房单位应当在1个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经15％以上业主代表提议，管委会应当在接到该提议后15日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会必须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或者撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应当报住宅所在地的区、县房地产管理部门办理登记，并提交下列材料：
（一）设立管委会的登记申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内完成登记工作；对不符合本办法规定条件的，不予登记，并作出书面决定。
管委会成员每届任期2年，可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为兼职也可以为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或者修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房地产管理部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有10万元以上的注册资金；
（三）具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到30％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应当在领取营业执照后的1个月内，向登记机关所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应当由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房地局制定。
房屋管理服务合同签订后，应当在15日内报区、县房地产管理部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。

第三章 住宅使用管理
第十八条 （相邻住户关系准则）
相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修、环保等方面的关系。
在修缮共用设备时，有关相邻住户应当予以配合。因修缮造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠修缮的，由房管小组协调处理；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十九条 （房屋使用公约）
售房单位在出售公有住宅时，应当制定房屋使用公约。购房人应当在签订房屋买卖合同的同时，签署房屋使用公约。
房屋使用公约范本由市房地局制定。
第二十条 （业主公约）
业主公约是对本住宅区域全体业主具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
业主公约范本由市房地局制定。业主代表大会可以根据本住宅区域的实际情况，参照范本制定业主公约。
业主公约须经业主代表大会通过后生效。
第二十一条 （房屋使用中的禁止行为）
房屋使用中禁止下列行为：
（一）擅自改动房屋主体承重结构；
（二）擅自在内天井、天井和庭园内搭建；
（三）擅自移装共用设备；
（四）占用共有部位、共用设备；
（五）侵占绿化地、损坏绿化或者围护设施；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十二条 （住宅改建）
业主改建房屋或者改变房屋主体承重结构，应当按规定向规划管理部门申领建设工程规划许可证；改建房屋或者改变房屋主体承重结构对相邻住户有妨碍的，还应当征得相邻住户的书面同意。
第二十三条 （住宅使用性质的改变）
第二层及第二层以上的住宅不得改变使用性质。
除前款规定外，改变住宅使用性质须符合下列条件，并经房屋所在地的区、县房地产管理部门批准：
（一）不影响房屋安全；
（二）不妨碍相邻住户的使用或者对相邻住户有妨碍但已征得相邻住户书面同意。
业主改变住宅使用性质从事经营性活动，须经区、县房地产管理部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第二十四条 （室内搭建）
室内搭建不得影响房屋安全、周围环境和市容观瞻。
第二十五条 （生活垃圾和粪便清运）
生活垃圾和粪便由环卫部门按规定负责清运。

第四章 住宅修缮管理
第二十六条 （修缮更新的责任和费用）
修缮责任的划分：
（一）自用部位、自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋业主承担，费用由单元房屋业主自理。
（二）房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支，但高层住宅电梯、水泵的大修更新费用在电梯、水泵大修更新基金中列支。
（三）公共设施的修缮、更新，按照公有住宅出售前的规定办理；其中道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
（四）社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或者赔偿，费用由行为人承担。
第二十七条 （报修）
自用部位和自用设备的损坏，由单元房屋业主自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修；公共设施的损坏，由管委会成员负责报修。
自用部位和自用设备的损坏，业主可以向该住宅区域的物业管理单位报修，也可以向其他修缮单位报修。
第二十八条 （物业管理单位的职责）
接受委托的物业管理单位，应当按房屋管理服务合同的约定，对自用部位、自用设备、共用部位、共用设备和公共设施进行修缮、更新和管理。
对业主的报修，物业管理单位应当当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮，并按标准收费。
第二十九条 （住宅修缮基金的筹集）
公有住宅出售后，应当建立住宅修缮基金。住宅修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：
（一）多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6％的比例缴纳；高层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价12％的比例缴纳。
（二）购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价1.5％的比例缴纳。
住宅修缮基金不敷使用时，由房管小组按各单元房屋建筑面积比例向业主筹集。业主可以使用本人及其同住人的住房公积金支付住宅修缮基金。
公有住宅出售成本价标准，由市房地局会同有关部门拟订，报市人民政府批准后公布。
第三十条 （住宅修缮基金的管理）
住宅修缮基金以管委会的名义存入金融机构，利率不低于城乡居民存款利率。
住宅修缮基金应当按幢立账，按户核算。管委会可以委托物业管理单位管理具体账务。管委会成立前，住宅修缮基金由售房单位管理；管委会成立后，由售房单位转交管委会管理。
住宅修缮基金应当专项用于本幢房屋共用部位和共用设备的修缮、更新，不得挪作他用。
住宅修缮基金的收支情况，物业管理单位应当定期公布，并接受管委会和房管小组的监督。
第三十一条 （住宅转让及修缮基金的处理）
业主转让住宅应当报告房管小组，并办理户名变更手续。
业主转让住宅的，其缴纳的住宅修缮基金不予退还，继续用作该住宅的维修。住宅修缮基金中原个人缴纳的剩余部分，应当在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向转让方支付。
第三十二条 （电梯、水泵大修更新基金的筹集和管理）
高层住宅电梯、水泵大修更新基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房管小组向管委会提出申请，经管委会批准后按规定列支。
管委会成立前，高层住宅电梯、水泵大修更新基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十三条 （公共设施修缮基金的筹集和管理）
公共设施修缮基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用公共设施修缮基金，由管委会会同物业管理单位编制年度计划，按规定列支。
在管委会成立前，公共设施修缮基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十四条 （住宅修缮的收费标准）
物业管理单位应当按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。
第三十五条 （公用电费和电梯水泵运行费）
一幢房屋按本办法规定已成立房管小组的，在向供电部门办理手续后，其公用照明和高层住宅电梯、水泵的电费按居民生活用电标准核收。
高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房地局规定。
前款规定以外的公用电费应当按实结算，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例分摊。
第三十六条 （住宅管理费）
住宅管理费由物业管理单位管理人员经费、办公经费等构成。
住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理单位支付。
住宅管理费的收取标准由市房地局提出，经市物价局核定后执行。

第五章 法律责任
第三十七条 （擅自改建、搭建的处罚）
违反本办法第二十一条、第二十二条规定，擅自改建房屋或者改变房屋主体承重结构的，由规划管理部门按照城市规划管理的法律、法规、规章予以处罚。
第三十八条 （其他违法行为的处罚）
违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋所在地的区、县房地产管理部门予以处罚：
（一）擅自在内天井、天井和庭园内搭建，损坏围护设施的，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）售房单位不支付住宅修缮基金的，责令限期改正，并可处以1万元以上5万元以下的罚款；
（三）擅自改变住宅使用性质的，责令限期改正、恢复房屋使用性质，并可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 （违约处理）
物业管理单位或者管委会违反房屋管理服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可以要求另一方承担违约责任。
第四十条 （对不缴纳费用的业主的处理）
对不缴纳各项应缴费用的业主，管委会或者物业管理单位可以督促其缴纳；拒不缴纳的，管委会或者物业管理单位可以根据业主公约、房屋使用公约和管委会章程采取必要措施，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 （复议和诉讼）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第四十二条 （纠纷处理）
当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

第六章 附 则
第四十三条 （参照适用范围）
《关于出售公有住房的暂行办法》颁布前向个人出售的公有住宅的管理，参照适用本办法。
第四十四条 （应当用解释部门）
本办法的具体应当用问题，由市房地局负责解释。
第四十五条 （施行日期）
本办法自1995年1月1日起施行。



1994年12月17日
信用形成于古代而兴盛于现代商业活动和金融领域之中，信用是民事主体履行义务的能力和信守诺言的意愿及其获得的社会评价。信用问题的产生源于信息不对称，通常状况下，信用是克服信息不对称的一个非正式的合约安排。证券市场需要建立一个良好的市场秩序，这个秩序一定要建立在一个良好的信誉机制之上。有了一个良好的信誉制度，投资者才会有一个稳定、长期的预期。中国证券市场存在着较为严重的失信状况，不少上市公司诚信意识薄弱，不注重信誉的培养，违规违法操作肆无忌惮，而且有愈演愈烈的趋势。上市公司的失信行为就大量表现为信息披露违反公开原则，其信息披露存在着不真实、不充分、不及时等问题，如上市公司披露的信息严重失真、上市公司披露的信息数量极不充分、财务报表流于形式、预测信息离真实太远、上市公司所属机构的信息披露不完整、缺乏社会责任方面的信息披露、及时性不够、会计师事务所等中介机构信用缺失。提出要正确处理政府在证券市场中的角色定位、建设科学的处理证券市场问题的制度机制、健全失信惩罚制度、建立个人信用制度等。其中，上市公司的失信，很大程度上都可以归结为有关人员的失信行为。借鉴美国个人信用制度，可以为建立与完善我国信用制度提供一些有益的经验。

一、信用概念的简明界定

信用形成于古代而兴盛于现代商业活动和金融领域之中，是现代文明社会不可缺少而又相对独立的经济范畴、法律范畴和社会现象，被普遍认为是除物质资本和人力资本之外决定一个国家经济增长和社会进步的主要社会资本。信用问题的产生源于信息不对称，通常状况下，信用是克服信息不对称的一个非正式的合约安排。从发生时间的角度来看，信息不对称可以分为事前的信息不对称和事后的信息不对称，前者容易存在逆向选择问题，而后者则容易存在道德风险问题。信用缺失实际上是欺诈性地追求自利。信用的重要作用在于减少交易费用，而信用的缺失则会增加交易费用，使得原本可以发生的交易不能够维系下去，社会发展也就会因此失去应有的动力。在经济学理论中，信用所涉及的民事主体的能力，不是一般性、综合性的经济能力，而专指以偿债能力为主要内容的经济能力 [1]。简言之，信用就是建立在信任基础上的能力，不用立即付款就获取资金、货物和服务的一种能力。金融是现代经济的核心，金融学是经济学的一个分支，但信用却是金融领域主要研究对象，信用是金融学的中心内容。金融学基础教材中一般都有专章研究信用，如著名金融学家李崇淮教授主编的《资本主义货币银行学》第二章为 “信用与金融工具”，信用在金融中是指“借贷行为”，含义为“信用是一种以偿还和付息为条件的借贷行为，体现一定的债权债务关系。” [2]金融信用主要表现为信用工具，信用本身十分抽象，借助于凭证将信用体现出来，此种凭证即为信用工具。信用本身并非财富，也不能够创造财富，但却具有财富效应。经济学家认为，信用的行为可以减少社会交往的成本，是“商品，它们具有真正的经济价值，能够提高制度的运行效率”[3] 。信用主要以信用信息为载体，信用信息范围的界定是信用的核心内容之一。信用信息的范围体现隐私权、商业秘密与现代交易发展之间的冲突。一方面保护民事主体的隐私权和商业秘密是现代法律文明发展的结果，另一方面随着现代交易的迅猛发展，民事主体获得了更多的消费和生产的便利，但是获得这个便利的代价之一则是在一定范围内公开自身的信息。公开的范围如何确定则可以从金融领域中受到启发。以证券市场为例，证券投资是授信行为，最为注重上市公司的信用，注重上市公司创造财富的盈利能力，而在贷款实际操作中，评价上市公司的信用所凭借的信息则主要为品德、资本和能力，随着金融发展和对风险识别能力和控制能力的提高，渐渐注重行业趋势、产业政策和社会环境等宏观因素，但信用信息的主题即是上市公司的分红派息的能力。
罗马法系中信用具有两重含义，一方面是指民事主体主观上是否具有值得他人对其履行义务能力给以信任的因素，另一方面指民事主体履行义务能力在客观上能被他人所信任的程度。在英美法系中信用直接进入交易活动的范围，作为在交易活动中民事主体所得的经济上的信赖。我们发现罗马法系与英美法系的对于信用的界定具有很多共同之处，主要表现在信用均是一种基于第三方评价而获得一种利益，只是英美法系直接将信用锁定在交易的范围，而罗马法系中的信用则广泛存在于多种领域 [4]。我国法学界对信用的诠释主要有以下四种代表性观点：(1) 认为信用乃基于人之财产上地位之社会评价 [5]；信用是在社会上与其经济能力相应的经济评价 [6]；信用是指民事主体所具有的经济能力在社会上获得的相应的信赖与评价 [7]。 (2)应指一般人对于当事人自我经济评价的信赖感，亦称信誉 [8]。(3) 信用是指对一个人（自然人和法人）履行义务的能力、尤其是偿债能力的一种社会评价 [9];是指民事主体所具有的偿付债务的能力和意愿而在社会上获得的相应的信赖和评价[10] ；信用是指民事主体所具有的偿还债务的能力在社会上获得的信赖与评价[11] 。（4）信用是一个人的践约和守信能力的多层次的社会评价[12] 。笔者认为，信用是民事主体履行义务的能力和信守诺言的意愿及其获得的社会评价。
诚实信用是市场经济健康发展的基础，也是各种民事主体实施市场行为所必须遵循的基本准则。证券市场需要建立一个良好的市场秩序，这个秩序一定要建立在一个良好的信誉机制之上。有了一个良好的信誉制度，投资者才会有一个稳定、长期的预期。上市公司被公认为是证券市场的基石，上市公司质量的提高是证券市场长远发展的根本保证，但是缺乏公众有效监督、违背广大中小股东利益的市场机制只能使上市公司越来越缺乏前进的基础和动力，上市公司质量的提高就无从谈起。中小股东对他们提供的资金会不会被控股股东、董事会、经理误用、挪用的信心是证券市场发展的一个重要因素，因此更大程度上广大中小股东才是证券市场的基石。

二、证券市场上市公司失信的表现形式

证券市场上，上市公司的失信行为形式多种多样，但是比较一致的表现是信息披露失实或是不披露应披露的信息。与证券市场相关的社会中介机构，也存在着诸多失信现象。与上市公司利益相连的地方政府，有的也有失信行为。其中存在的问题也是证券市场反映最大的问题。
１．上市公司披露的信息严重失真
真实性是指所披露的所有信息应当是公司经营状况和财务状况的真实反映，能够反映客观情况，不得有任何虚假成分。这是上市公司应遵循的首要原则，因为信息的真实性，是投资者判断证券投资价值的最重要的前提，也是保证证券市场健康运作的关键之一。信息的质量高低取决于披露信息的真实性与准确性。客观性要求义务主体所披露的信息系公司经营活动中实实在在发生的经济业务，真真切切反映公司的财务状况及经营成果，即义务人安全履行信息披露的真实原则。准确性是指披露的财务数据必须、准确，其计算方式、依据应统一，不得随意改动，内容表述应通俗易懂，不得故弄玄虚，或语义不详，引起歧义。上市公司信息披露的真实性与准确性是投资者利用这些信息进行投资决策的前提条件，也是信息披露制度的主要目的。在证券市场上，证券信息披露中的不真实信息种类繁多，表现现象各异，但依据证券法规定[13] ，可以将虚假信息分为虚假陈述、严重误导陈述和重大遗漏陈述三类[14] 。
(1)虚假陈述，指证券市场信息披露中存在虚构事实、伪造数据等内容。
1)虚构销售文件、数据。上市公司虚假陈述是为了虚构利润，其操作手法有虚构销售对象、填制虚假发票和出库单以虚增资产、销售收入及其他收益。如银广夏公司，通过虚构交易对象、伪造销售合同、伪造出口报关单、虚开增值税专用发票、伪造免税文件和伪造金融票据等手段，虚构主营业务收入，虚构巨额利润达7.45亿元，其中，1999年虚构1.78亿元，2000年虚构5.67亿元。《财经》杂志2001年8月号《银广夏陷阱》一文揭示出这个带有高科技、西部开发、环保题材的优质“蓝筹股”，在2000年股份上涨44%的背后，是一场彻头彻尾的骗局，从而将为中国100多家上市公司承办这计业务的而又未能勤勉其义务的深圳中天勤会计师事务所曝光于天下。深圳中天勤会计师事务所在为银广厦财务报告审计时，未能勤勉其责，没有采取正确的方法对重要的应收账款进行发函询证，而是将询证函交给了银广厦公司；也没有采用分析性的审计技术来执行收入循环测试、现金及银行存款测试及成本分析，对于销售收入巨增而仓储费、运输费未相应增加等事实不作逻辑分析，为银广厦财务报告出具无保留意见的审计报告。此类手法虚构利润的还有大庆联谊公司在招股说明书中编造上市前3年财务报表，虚增利润1.6176亿元，1997年涂改缓交税款批准书，虚增利润0.4亿元[15] ；红光实业在招股说明书中虚构产品销售、产品库存，虚增利润1.57亿元；黎明股份，在1999年伪造销售合同、入库单、出库单、保管账、成本核算等，虚增利润1.53亿元；郑百文利用虚提返利、少计费用或费用挂账等手法在上市文件中虚构利润0.19亿元，在其后三年上市期间虚构利润1.439亿元[16] ；麦科特公司通过伪造出口设备融资租赁合同、材料和产品购销合同、进出口发票、海关印章等手段，于1997年虚构利润0.4亿港元，1998年虚构利润0.38亿港元，1999年虚构利润0.13亿港元，2000年虚构利润0.93亿港元 [17]。
2)会计政策使用不当。对于一些希望在会计账上做文章的上市公司来说，可以任意变更或使用不正确的会计政策和会计估计的手法，如长期借款利息可以计入开办费、在建工程、财务费用等。金路公司在1997年年报中，以多计资本利息、少转财务费用等手法虚增利润0.34亿元，2001年中国证监会对金路公司进行了查处并予以处罚，对出具无保留审计意见的原四川德阳会计师事务所作出了没收20万元、罚款20万元的处罚，对签字署名的注册会计师也作了处罚，依据是原四川德阳会计师事务所没有履行勤勉义务，没有尽职尽责对其财务报表中的债务利息、利率、期限等各种负债的明细表进行审计[18] 。与此类似的情况还有不计或少提折旧、收支确认方法不当等。张家界公司采取提前确认收入、推迟结转成本，或者提前成本费用、推迟确认收入等方法对多宗土地转让协议进行会计处理，造成1996年收入虚增0. 79659亿元，1997年收入虚增0.4295亿元[19] ；大庆联谊在1994年年报中费用未计入当年损益，虚增利润0.1亿元，1995年年报中加工产品增量未销售收入当年损益，虚增利润0.1亿元，1996年年报中，会计报表合并不抵销内部交易，虚增利润0.09亿元；琼民源公司在1996年年报中，在未取得土地使用权情况下提前确认收入，虚增利润5.4亿元[20] 。
(2)严重误导性陈述，指信息披露中存在以似是而非、故弄玄虚的语言，容易使公众产生歧义性理解的内容。在证券市场上，会使投资者产生严重误导的会计信息种类很多，其中尤以盈利预测为最，他们经常使用的手法有不适当地预测未来销售量和采用不恰当的方式、方法。在会计报表中，未来销售预测也不是空口瞎说，需要用合同说话的，但有时一份假的合同、双方没有诚意的合同、内置“软条款”的合同都可以使会计报表化腐朽为神奇，充当虚假预测的帮凶。如1998年我国新上市公司有60家作了盈利预测，根据该年中期报告数据统计，中期完成全年预测盈利的比例超过50％的共有10家，1999年新上市的近60家公布中报的上市公司中，有近28家的中期业绩低于其盈利预测的50%。其中桦林轮胎、宝华实业和哈空调1999年上半年的净利润分别只完成全年预测的10．6％、15．3％和18.7％。尤其是宝华实业1999年预测每股收益高为0．678元；上半年实际只完成0．147元，盈利预测大为“缩小”。再如东方锅炉为了达到股票上市的目的，违反会计法律法规，对1992年至1994年的利润进行调整，编造虚假财务报告，在此基础上预测了未来具有良好的收益前景[21] 。由于许多中小股民对招股说明书上其他财务数据的理解和分析不在行，他们的投资多数情况下是参考每股收益和盈利而决定，因此要具体完善招股说明书中的盈利预测的规范，对盈利预测与实际盈利差距的允许范围及预测作出人的责任具体化，可在很大程度上要求预测作出人尽勤勉义务。
预测性信息的披露必须具有现实的真实条件和合理逻辑，并且本着审慎的原则做出。一旦客观条件发生变化，先前做出预测的真实条件和合理逻辑不再存在而使预测性信息变得不真实或具有误导性成分时，披露人有义务及时披露并更正预测信息；否则就有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏的嫌疑。不能仅以预测性信息本身的不确定性为理由放弃监管，无论披露的预测信息是法定披露还是自愿披露，如果预测未基于真实条件和合理逻辑，与事实有重大差距，并且确实影响投资者的投资判断，则足以构成虚假陈述。预测失实是否构成虚假陈述，取决于该预测在预测时是否有合理基础和陈述者的主观状态。如果预测者明知其预测不可能实现，或不希望实践其预测，或根本不相信其有能力付诸实践，那么该预测为错误预测，构成虚假陈述。例如，美国的计算机科学公司于1970年1月23日公开了一份盈利预测报告，预测在该财务年度结束时（1970年3月27日）公司1.28万股股票每股收益1美元。事实上该年度每股收益仅41美分。预测与事实出现差距的原因是，该公司3年来投资开发一种新计算机系统，总投资将近1000万美元，此投资费用从该财务年度收入中扣除，但是该项投资开发最终失败。法院认为，判断该预测是否虚假陈述取决于计算机科学公司在作出预测时是否有合理的理由。鉴于在预测发布前，已有各种迹象表明该计算机系统开发将失败，法院因此认为此预测没有合理的理由和基础，所以是不真实的，构成虚假陈述。

北安市人民法院 王胜宇