建设部


建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

建住房[2003]130号


各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部
二○○三年六月二十六日



前期物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

　　第一条　为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。

　　第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

　　第三条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

　　第六条　任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章　招　标

　　第七条　本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

　　第八条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第九条　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

　　第十条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

　　（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

　　（四）评标标准和评标方法；

　　（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

　　（六）物业服务合同的签订说明；

　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十一条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

　　（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

　　（二）招标公告或者招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十二条　公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　第十三条　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十四条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十六条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第十七条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。

　　第十八条　在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第十九条　通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

　　（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第三章　投　标

　　第二十条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　第二十一条　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

　　第二十二条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　（一）投标函；

　　（二）投标报价；

　　（三）物业管理方案；　

　　（四）招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十三条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第二十四条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十五条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章　开标、评标和中标

　　第二十六条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

　　第二十七条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

　　由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

　　第二十八条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

　　第二十九条　房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。

　　房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

　　第三十条　评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

　　第三十一条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　第三十二条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

　　评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

　　除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条　评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

　　第三十四条　评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

　　依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

　　第三十五条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

　　招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　第三十六条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

　　第三十七条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

　　招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　第三十八条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第三十九条　招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章　附　则

　　第四十条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十一条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

　　第四十二条　本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　第四十三条　业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照本办法执行。

　　第四十四条　本办法自2003年9月1日起施行。



天津市政府


批转市税务局拟定的《天津市外商投资企业、外国企业发票管理暂行办法》的通知
天津市政府




各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府领导同志同意市税务局拟订的《天津市外商投资企业、外国企业发票管理暂行办法》，现转发给你们，望遵照执行。

天津市外商投资企业、外国企业发票管理暂行办法
第一条 为了有利于促进和维护正常的经济秩序，加强涉外税收管理，保护正当的合法经营，现根据《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法施行细则》第二十六条、《中华人民共和国外国企业所得税法施行细则》第四十条以及《国家税务局关于对外商投资企业和外国企业发票管
理的暂行规定》，结合我市具体情况，制定本办法。
第二条 凡设立在本市行政区内的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业（以下简称“外商投资企业”）以及外国公司、企业在本市从事生产经营的机构、场所和营业代理人（以下简称“外国企业”），均应执行本办法。
第三条 天津市税务局负责外商投资企业、外国企业发票的管理，并监督本办法的实施。
第四条 外商投资企业、外国企业在本市销售商品（产品）、提供劳务服务或从事其他经营性业务取得收入时，均应向付款方开具销货发票或与发票有同等效力的营业收款凭证，并加盖企业印章。
从事商业零售的外商投资企业、外国企业向消费者个人零售小额商品或提供零星服务取得收入时，也可不开销货发票，如消费者索要，则不得拒开。
第五条 外商投资企业、外国企业所使用的销货发票和营业收款凭证（以下简称“发票”）的印制、使用，由天津市税务局统一管理与监督。
发票分为统一发票和自印发票两种。统一发票由天津市税务局印制，并套印“天津市税务局发票监制章”。
外商投资企业、外国企业自行设计印制的发票，在自印前要向主管税务机关申请并附送样张三份，经批准后到指定的印刷厂印制，在票面右上方加印税务机关批准文号，并套印税务机关发票监制章。
外商投资企业和外国企业需要到中国境外印制发票的，应事先报经主管税务机关批准。在使用前应向主管税务机关办理核验和登记手续，并加盖“天津市税务局发票监制章”。
第六条 发票的内容一般应包括：票证名称、字轨号码、联次及其用途、付款单位名称、银行开户帐号、商品（产品）名称、经营（服务）项目、计量单位、数量、单价、金额、大小写累计金额、经手人、开票日期等，并用中文或中外两种文字印制和填写。
第七条 外商投资企业、外国企业直接向境外客户出口商品使用自行设计印制的发票，需经主管税务机关批准，也可以不套印“天津市税务局发票监制章”，但必须在发票右上方印明“出口专用”字样，加印税务机关核准文号，并将样本、印刷数量和编号报送主管税务机关备案和登记
。
第八条 外商投资企业、外国企业使用计算机填开发票的，必须使用经主管税务机关批准印制的套有“天津市税务局发票监制章”的机外发票。机外发票须按号码顺序输入计算机，存根联按号码顺序装订保管。
第九条 除另有规定者外，外商投资企业、外国企业从事交通运输使用的车票、船票，从事文娱、体育、游艺等服务性业务所使用的入场券、门票等收款凭证以及从事银行、保险等业务所使用的专业票据等，经主管税务机关批准，可以自行设计印制，一般可以不套印“天津市税务局发
票监制章”，但在开始使用前，应报送主管税务机关备案，需要套印“天津市税务局发票监制章”的，由天津市税务局确定。
第十条 外商投资企业、外国企业申请购用统一发票的，应凭“税务登记证”到税务机关领填“领用发票申请书”，经批准后，领取“发票领用簿”，再凭“发票领用簿”购买统一发票。
第十一条 未办理税务登记的外商投资企业和外国企业，一律不得印制发票。
第十二条 外商投资企业、外国企业要建立发票管理制度，指定专人负责购买、印制、领发、使用、保管和缴销工作。对填写错的发票不得涂改或撕毁，应将各联完整保存，并加盖“作废”戳记。
外商投资企业、外商企业开具后的发票存根，要按照所适用的企业所得税法规定的期限保存，到期销毁时，需报经主管税务机关批准。
第十三条 任何单位和个人未经税务机关批准，均不得印制、出售发票。严禁私印、伪造、重用、代开、转借、转让、出售、倒卖发票。严禁在填开发票时弄虚作假，严禁擅自拆本使用和销毁发票。
企业丢失发票时，应查明情况，及时报告主管税务机关。
第十四条 外商投资企业、外国企业使用的发票，原则上只限在本市行政区内使用。本市外商投资企业、外国企业到外地从事经营活动的，应按经营地税务机关的规定，办理有关使用发票手续。
外地外商投资企业、外国企业来本市从事经营活动时，应持其所在地税务机关开具的外出经营税收管理证明，向本市主管税务机关申请使用本市发票。
第十五条 外商投资企业、外国企业发生转业、分设、合并、迁移、歇业、停业时，应自发生之日起三十日内，向主管税务机关办理发票的缴销、更换手续，不得自行处理。
第十六条 任何单位在本市行政区内向外商投资企业、外国企业支付经营业务款项时，必须索取天津市外商投资企业、外国企业统一发票或经税务机关认可的自印发票、营业收款凭证。
外商投资企业、外国企业向中国境内的任何企业、单位和个人支付经营业务款项时，必须取得经税务机关批准认可的发票、营业收款凭证。
外商投资企业、外国企业一律不得以“白条”或其他不符合规定的收款凭证代替发票。
第十七条 税务人员对外商投资企业、外国企业所使用的发票进行检查时，应出示“涉外税务检查证”。需将发票调出查验时要开具借调发票的证明或收据。
外商投资企业、外国企业要主动向税务机关提供有关资料，接受监督检查。
外商投资企业、外国企业在年度终了后一个月内应将发票印制、购领、使用、结存情况报告主管税务机关。
第十八条 违反本办法，有下列行为之一的，由税务机关没收其全部非法所得，责令限期改正，并可根据情节轻重，处以五千元以下的罚款，对直接责任者和唆使、包庇者处以一千元以下的罚款；拒不改正的，可由税务机关吊销其税务登记证，收缴发票：
（一）不按本办法规定购买、使用、保存发票的；
（二）丢失发票的；
（三）转借、转让、倒卖、代开、撕毁、涂改、伪造发票以及在填开发票时弄虚作假的；
（四）未经批准私自印制发票的；
（五）未经批准擅自拆本使用、销毁发票的；
（六）未按本办法第十五条规定办理发票缴销和更换手续的；
（七）未按本办法规定报送印制、购领、使用、结存情况的；
（八）拒绝接受税务机关监督检查的。
因上述行为造成偷税、漏税、抗税的，除按本办法的规定给予处罚外，还应按税法有关规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第十九条 对违反本办法的行为，任何单位和个人均可向税务机关检举揭发。税务机关为其保密。
第二十条 税务机关查处违章案件时，应视情节立案处理，并填写违章案件处理通知书。
第二十一条 在天津市行政区内的华侨、港澳同胞、台湾同胞和外籍个人有关发票的管理事项，均比照本办法执行。
第二十二条 天津市税务局可以根据本办法制定具体规定，并负责对本办法的解释。
第二十三条 本办法自一九九一年一月一日起施行。原天津市人民政府一九八七年十一月十八日颁布的《天津市外商投资企业发票营业收款凭证管理暂行办法》同时废止。



1990年11月16日