生活是多彩、丰富的，情与理的交融、法与情的冲突，一直困扰着世人。随着新世纪的开始，我国的市场经济迅猛发展、导致各种社会矛盾快速增加，所以今天在社会频繁的经济交流中，出于对交易伙伴的不信任及防备，违约金条款被广泛应用于各类合同中。然而，违约金条款在保障交易安全性的同时，其本身的合理与否，往往又会成为交易的不安全因素。违约金的调整制度因此应运而生，下面，笔者从现实生活中较常见的逾期付款违约金的角度，谈谈审判实践中人民法院对违约金调整的标准。
《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本条规定是对违约金进行调整的最基本的法律依据，也是整个违约金调整制度的基础，但其中留有大片法律空白，如实际损失如何界定，过高和过低的界限何在等具体操作中的关键问题均未能加以规定。
因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条进一步规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’。”本条规定为法院及仲裁机构认定违约金是否过高或过低提供了幅度上的判断标准，实际上在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，该解释第16条就规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定吸收了之前司法解释工作的成果并进一步加以了明确。
但如果“造成的损失”这一参照基数无法确定，上述30%的标准实际上为一纸空文，无法操作。好在相对于其他违约金纠纷中损失的难以认定，逾期付款造成损失的认定相对有据可循。通说认为，逾期付款导致的损失应由利息损失及其他损失（包括追款费用、诉讼费用等）两部分组成。
利息损失的计算，笔者认为应以银行同期贷款利率为标准。主要理由为：
1、经营者的资金一般来源于银行的贷款而非自身在银行的存款；
2、以存款利率为标准将导致违约人的违约成本降低，不利于保障交易的安全；
最高人民法院《关于逾期付款违约金应当以何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款违约金。”另根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)第三条的规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”根据中国人民银行现行的贷款利率，逾期贷款的罚息利率一般在日万分之一点五到日万分之二之间。因此，视合同具体情况，将逾期付款违约金约定在日万分之一点五至日万分之二之间是比较合理的。
综上所述，过高的逾期违约金除了给交易双方造成不必要的人力、物力、财力损失外，并无法起到保障交易的作用。买方固然受害于天价违约金的梦魇，卖方实际也无法“因祸得福”。在此建议大家本着诚实信用、互惠互利的原则，合理约定逾期付款违约金，在交易中实现双赢。

　　黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛 王和伟

内蒙古自治区人民政府


内蒙古自治区职工个人住房公积金担保贷款试行办法
内蒙古自治区人民政府



第一章 总 则
第一条 为加快我区城镇住房制度改革，增强职工住房商品化意识，推动住房商品化、社会化，促进住宅建设与消费，根据国家法律、法规和有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于各级住房资金管理中心（以下简称“中心”）用归集的住房公积金和其它房改资金，委托指定的商业银行向购买自住住房的职工个人发放的住房担保贷款。
第三条 本办法所称担保贷款属于政策性住房专项贷款，以国家房改政策为导向，优先支持职工个人购买利用住房公积金及其它房改资金建设的经济适用住房和安居工程住房；其次扶持职工个人按房改中规定的成本价购买单位自管和房地产管理部门直管的公有住房。对于职工个人按市
场价超标准购买的商品住房和以标准价购买的公有住房及参加集资建房，不发放政策性住房专项贷款。
第四条 为保证借款人（职工个人）、贷款委托人（中心）、贷款受托人（贷款银行）三方的权益，住房担保贷款实行抵押、质押或保证的担保方式。借款人到期不能偿还贷款本息时，中心和贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息的责任。
第五条 住房担保贷款由中心指定借款人，受委托银行负责审定、发放和回收。

第二章 贷款对象及条件
第六条 凡已实行住房公积金制度，按时足额缴交住房公积金的在职职工，在购买自住住房资金不足时，具备第七条所列条件，均可申请住房公积金担保贷款。
第七条 借款申请人需具备下列条件：
一、具有当地城镇常住户口，且具有完全民事行为能力。
二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
三、有购房的合同意向书或其它证明及批准文件。
四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款，有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款，且已存入住房资金管理中心指定的受托银行。
五、同意办理房地产抵押或有价证券质押，或至少有两名具有完全民事行为能力，愿意承担连带责任，且有代为偿还贷款本息能力的自然人作为保证人，同时交纳贷款总额5％的风险保证金。
六、同意按有关规定办理住房保险。

第三章 贷款额度、期限和利率
第八条 贷款额度。借款人的贷款额度一般按申请人及其配偶年工资收入的20％乘以贷款年限确定，同时不得超过购买一套住房所需费用总额个人承担部分的70％。申请人及其配偶的工资收入可按其经常性的工资收入掌握。
第九条 贷款期限。职工个人住房公积金担保贷款的期限最长不超过20年，同时不得超过借款人尚存的法定工作年限。
第十条 贷款利率。职工个人住房公积金担保贷款利率按国家有关规定执行。

第四章 贷款程序
第十一条 借款人申请。住房公积金担保贷款首先应由借款人向中心提出借款申请，并如实填写《职工个人住房公积金担保贷款申请书》，由其所在单位和配偶单位核实签章，连同下列材料送交中心。
一、借款人的身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）。
二、借款人及其配偶所在单位出具的稳定经济收入书面证明。
三、借款人购买住房的合同意向书、协议或其它相关证明、批准文件。
四、抵押物或质物清单、估价证明（此条应在同意贷款后办理贷款手续时同时办理）在申请时只需提供可抵押或质押的财产即可。
五、保证人同意交纳风险保证金及其承担连带保证责任的书面意见和保证人的身份证明、资信证明；
六、中心要求提供的其它材料。
第十二条 中心审核。中心初审同意后通知受托银行进行资信审查，符合贷款条件的再由中心下达《贷款委托书》，同时通知借款人办理如下相关手续。
一、借款人将相当于购房款个人承担部分30％的自筹资金交存贷款银行后，贷款银行出具贷款承诺书。
二、借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同。
三、以房地产抵押担保的，到房地产抵押登记审核机关办理有关抵押登记手续。
四、以期房作抵押的，借款人应持依法生效的预购房合同到房地产登记机关办理抵押登记备案手续；待该期房竣工后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续。
五、以有价证券质押担保的，到贷款银行办理质押登记手续。
六、以交纳风险保证金担保的，保证人须在订立保证合同之前，将应交纳的风险保证金交存中心在贷款银行开设的风险保证金专户。
第十三条 订立合同。借款人、中心、贷款银行共同签订《职工个人住房公积金担保贷款合同》、《抵押（质押）合同》，保证人、中心、贷款银行签订《保证合同》，同时借款人将经注册登记的购房合同（预购合同）、房地产登记机关颁发的《房屋他项权证》、质押登记的法律文书
及有价证券等，交贷款银行和中心共同保管。
第十四条 发放贷款。借款人办毕前条规定的贷款手续后，贷款银行发放贷款。职工购房贷款，属于向房地产开发经营单位购买经济适用住房或安居工程住房的，由贷款银行用转帐方式直接划转到售房单位在银行开立的结算帐户内；属于按房改成本价购买自管公房或直管公房的，由贷
款银行用转帐方式直接划转到中心在银行开设的单位住房基金专户内。

第五章 贷款偿还
第十五条 借款人应当恪守信用，严格履行贷款合同，按期偿还贷款本息。
第十六条 住房担保贷款本息原则上由借款人按等额还款方式按月偿还。月均还本付息额的计算公式如下：
ｎ
ｉ×（1＋ｉ）
Ｒ＝Ｐ×－－－－－－－－－
ｎ－1
（1＋ｉ）
其中：0（Ｒ——月均还本付息额
Ｐ——借款本金
ｉ——贷款月利率
ｎ——按月计算的偿还期限0）
第十七条 贷款本息必须由借款人全部用现金偿还。借款人应与中心、贷款银行制定还本付息计划。借款人所在单位应与中心、贷款银行依据还本付息计划签订委托代扣协议书，每月由单位从借款人工资中代扣并偿还。
第十八条 借款人可提前偿还贷款本息，但必须提前一个月通知中心和贷款银行，该通知一经发出，即不可撤销。对于提前将未到期贷款本息还清者，不计收提前还款部分在提前期内的利息。
第十九条 在借款期限内，借款人未按合同规定的期限偿还贷款本息，中心和贷款银行及时向借款人发出催还通知书并按有关规定计收罚息。
第二十条 借款人如果连续三个月未按合同约定偿还贷款本息，贷款银行将向借款保证人发出催还通知书，保证人应当督促借款人偿还；借款人如连续六个月不按合同规定偿还本息，中心和贷款银行将扣留风险保证金，并要求保证人承担保证责任。

第六章 贷款担保
第二十一条 住房公积金担保贷款实行抵押、质押或保证人（自然人）交纳风险保证金并承担连带责任的担保方式。抵押、质押和保证担保的范围，包括贷款本息、罚息、违约金、损害赔偿金和中心、银行实现债权的费用。
第二十二条 抵押。
一、借款人应以购买的自住住房作为偿还贷款本息的抵押物，抵押率最高为70％。在贷款合同有效期限内，中心为抵押物所有权益的第一受益人。
二、以现房作抵押，抵押人需到房地产登记机关办理抵押登记和申领权证手续；以期房作抵押，抵押人需持预购房合同到房地产登记机关办理抵押登记备案手续，待该期房竣工后，持房屋所有权证办理正式抵押登记。房地产权证书和房地产抵押证明由抵押人（借款人）交中心、贷款银
行执存。
三、抵押物在抵押期间，借款人（抵押人）未经中心和贷款银行同意，不得将抵押物出租、变卖、馈赠和再次抵押。
四、作为抵押物的住房，在抵押期间抵押人负有维修、保养、保证完好无损的责任。中心和贷款银行有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第二十三条 质押。
一、借款人需将经贷款银行认可的有价证券（国库券、银行定期存单）交贷款银行和中心共同保管，并以该有价证券的权益作为清偿贷款本息的担保；
二、质押期间，出质人不得以任何理由对质押物进行挂失或追索；
三、在质押担保方式下，有价证券兑现期先于住房担保贷款还款期，中心和贷款银行可以与借款人协商后，按期将有价证券兑现，并将兑现的价款用于提前清偿所担保的贷款本息。
第二十四条 保证。
一、住房担保贷款也可由两位以上具有完全民事行为能力的自然人作为保证人，各交纳贷款总额5％的风险保证金，同时第三方保证为不可撤销的连带责任保证，保证人必须由中心和贷款银行认可。
二、保证人必须有代为偿还全部贷款本息及贷款合同引起的相关费用的能力。
三、保证期限自贷款合同生效之日起到贷款本息及相关费用偿清之日止。
四、借款人按时偿还贷款本息后，中心和贷款银行将风险保证金本息退还保证人，风险保证金比照职工个人住房公积金存款计算利息。
五、保证人死亡、失踪或借款人如果要求变更保证人的，必须及时办理变更手续。
六、当借款人无法履行还款责任时，中心和贷款银行有权扣留风险保证金，并要求保证人归还贷款本息及相关费用。
七、保证人履行保证责任后，中心和贷款银行应将风险保证金本息退还保证人。
第二十五条 抵押权、质押权与其担保的贷款债权同时存在，贷款债权解除时，抵押权、质押权同时解除，中心和贷款银行将保管的质押物退还借款人，同时办理抵押权、质押权注销登记手续。
第二十六条 有下列情形之一，中心和贷款银行有权按有关规定处分抵押物或质物，以所得款项清偿贷款本息及相关费用：
一、借款人连续六个月未按贷款合同规定的时间偿还贷款本息或贷款到期逾期六个月仍未还清贷款本息及相关费用；
二、借款人在借款期限内死亡或依法宣告死亡，或失踪后无法确定继承人或受遗赠人，或其法定继承人或受遗赠人拒绝履行还款义务；
三、借款人在合同期满之前迁出本市（镇），不提前偿还贷款本息的；
四、未经抵押权人同意，抵押人随意改变抵押物结构造成损失，又无其它财产继续提供担保，或将抵押物出租、出售的；
五、有关部门处分抵押物或质押物所得价款，不足以清偿贷款本息和支付有关费用的，中心和贷款银行有权向借款人追索不足的款项。

第七章 抵押物的保险
第二十七条 抵押人（借款人）应向中心指定的保险公司投保抵押住房保险，投保期限不得少于借款期限，投保金额不得低于贷款本息。
第二十八条 抵押人必须指明中心为保险金的第一受益人，享有保险金请求权。在借款期限内，抵押物如果发生保险责任范围内的损失，抵押人获得的保险赔偿金应首先偿还贷款本息。
第二十九条 在借款期限内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，如抵押人中断保险，贷款银行有权代为保险，一切费用由抵押人负担。
第三十条 在抵押期限内，保险单正本由中心和贷款银行保管，副本由借款人留存。

第八章 贷款的监督和检查
第三十一条 中心应与受托银行签订委托贷款协议书。银行应当在协议约定的范围内，按照国家的有关信贷政策、制度，审定、发放和回收住房担保贷款，并接受中心的监督检查。
第三十二条 借款人应保证住房担保贷款专款专用，不得挪作他用。如挪作他用，中心和贷款银行有权提前终止合同，收回贷款。

第九章 附 则
第三十三条 借款合同当事人的任何一方，要求解除或变更原有合同内容，需以书面形式通知其他方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第三十四条 借款合同借贷当事人及保证人发生纠纷时，当事人应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院提起诉讼。
第三十五条 如果借款人与保证人合谋骗取住房担保贷款，将追究双方法律责任。
第三十六条 本办法由内蒙古自治区住房资金管理中心负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



1998年6月9日