玉林市人民政府办公室关于印发玉林市微型企业创业扶持管理办法(试行)的通知

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玉林市人民政府办公室关于印发玉林市微型企业创业扶持管理办法(试行)的通知

广西壮族自治区玉林市人民政府办公室


玉林市人民政府办公室关于印发玉林市微型企业创业扶持管理办法(试行)的通知


各县(市、区)人民政府,玉东新区、各开发园区管委,市政府各委办局:
《玉林市微型企业创业扶持管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二〇一一年九月二十六日



玉林市微型企业创业扶持管理办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为促进我市微型企业健康发展,扩大就业,着力改善民生,根据《广西壮族自治区人民政府关于大力发展微型企业的若干意见》(桂政发〔2011〕21号)规定,结合我市实际,特制定本办法。
第二条 我市扶持的微型企业是指从业人员(含投资者)20人及以下、出资数额或注册资本10万元及以下,依法注册登记,且营业执照当中标注“微型企业”的有限责任公司、个人独资企业、合伙企业。
第三条 本市行政区域内微型企业的申请创办、扶持发展和监督管理适用本办法。
第四条 按照本办法规定创办微型企业可享受国家、自治区规定的资本金补助、税收奖励、培训补助、融资担保扶持、贷款贴息、减免行政规费、资金和项目支持等扶持政策。
第五条 成立玉林市微型企业发展工作领导小组,由市长担任组长,分管财政及工商工作的副市长担任副组长,有关副秘书长及工商、工信、教育、科技、公安、监察、民政、财政、人力社保、国土、环保、农业、商务、文化、国资、移民、团市委、残联、地税、质监、金融、国税、人民银行等部门主要负责人为成员。领导小组负责协调解决我市微型企业发展所涉及的问题,研究制定有关改革措施,督促各级各部门共同做好促进微型企业发展有关工作。领导小组下设办公室(以下简称“微企办”),办公室设在市工商局,负责领导小组的日常工作。各县(市、区)人民政府相应成立领导机构,明确专人、专门机构统筹协调此项工作。
第六条 各职能部门职责分工:
工商部门会同工信、财政、商务等部门负责指导辖区内微型企业创业扶持工作,对微型企业发展进行监管;财政部门负责筹措本级专项资金,指导下级财政部门落实财政资金补助政策,加强对财政扶持微型企业发展专项资金的监管;人力社保部门会同教育、工商等部门,组织开展微型企业创业培训;人民银行各分支机构承担对微型企业人民币银行结算账户的管理,同时会同所在地人力社保、财政等部门,协商解决微型企业小额担保贷款政策落实中的新情况和新问题;税务部门负责税费的征收和优惠政策的执行;金融办加强政策指导,引导银行业金融机构在风险可控的前提下,加大对微型企业的信贷扶持;环保部门在微型企业中做好节能减排技术和高效节能环保产品(设备)的推广应用,鼓励微型企业发展循环经济;工信、科技等部门加强微型企业技术引进和技术改造工作指导力度,促进从事新兴产业的微型企业发展;质监部门注重对企业树立质量意识的引导,加强对企业规范生产的监管和帮扶;监察部门负责对扶持工作进行全面监督;公安、国土、环保、农业、文化、国资、移民、民政、团市委、残联等部门和单位主动协调牵头部门做好促进微型企业发展的相关工作。

第二章 注册登记

第七条 在营业执照中标注“微型企业”的投资者应同时具备以下条件:
(一)具有广西壮族自治区户籍(含集体户口);
(二)在拟创办的微型企业所在地居住的大中专技校毕业生、城镇失业人员、返乡农民工、“农转非”人员、库区移民、被征地拆迁户、残疾人、城乡退役军人等(以下简称“八类人群”);
(三)无在办企业(不含农民专业合作社、个体工商户,下同);
(四)不属于国家禁止经商办企业的人员;
(五)属于“八类人群”的投资者与他人创办合伙企业或有限责任公司的,其出资比例不得低于全体投资人出资额的50%;
(六)其他应当具备的条件。
第八条 微型企业的创办人应当向所在地工商部门申请企业名称预先核准,在提交名称预先核准申请材料的同时,提交以下材料:
(一)微型企业创业申请书;
(二)身份证明;
(三)户口簿;
(四)居住证明;
(五)属于“八类人群”的证明材料;
(六)其他需要提交的材料。
居住地与身份证明或户口簿载明的住址一致的,申请人可不提交前款第(四)项规定的材料。
第九条 工商部门接到创办人申请材料后,经审查合格,予以办理名称预先核准登记,在预先核准的企业名称后用括号标注“微型企业”字样。
第十条 申请人通过企业名称预先核准后,应在拟创业所在地选择一家商业银行以预先核准的企业名称开设临时存款账户,将投资资金存入该账户。
第十一条 微型企业的创办人投资资金到位后,向拟创办企业所在地工商部门申请办理设立或开业登记。
工商部门收到登记申请后,按照企业登记的有关规定予以审查,符合条件的,核发微型企业营业执照,在营业执照的企业名称后用括号标注“微型企业”字样。

第三章 创业培训

第十二条 微型企业创业培训纳入市、县(市、区)创业培训计划。由人力社保部门牵头,会同教育、财政、工商等部门制定微型企业创业培训年度计划。
第十三条 微型企业的创办人在取得名称预先核准或营业执照后,凭名称预先核准通知书或微型企业营业执照向人力社保部门申请创业培训。已经接受创业培训或具有相关创业知识的创业者可不参加(由人力社保部门确认)。
第十四条 人力社保部门对具备条件的人员纳入创业培训计划,组织对微型企业创业者进行创业知识培训。
第十五条 微型企业创业培训补贴标准及申报程序由企业所在地财政部门会同人力社保部门确定。符合微型企业创业培训相关规定的,由财政部门按照标准给予微型企业创业培训补贴。培训补贴由经当地创业办认定的创业培训定点机构向同级人力社保部门提出申请,经同级人力社保部门审核后,送同级财政部门复核,由财政部门从当地创业专项资金中划拨。
第十六条 微型企业创业培训以提高申请人创业能力为目的,开展政策解读、项目选择、担保贷款、企业管理、市场营销、会计核算、合同签订及风险的规避、员工聘用与社会保障、工商税务知识、创业实例分析、创业投资计划书制订等内容的培训。培训结束后,培训机构应当出具结业鉴定意见。

第四章 财政补助

第十七条 “十二五”期间,市、县财政部门根据每年微型企业发展规划,安排微型企业发展资金预算。
补助比例控制在投资者实缴到位注册资本或出资数额(不包括财政补助数、下同)的30%以内。其中,玉林市城区新创办微型企业的补助资金由自治区财政负担30%,市本级财政负担40%,玉州区(福绵管理区、玉东新区)财政负担30%;各县辖区内新创办微型企业的补助资金由自治区财政负担50%,县财政负担50%。
第十八条 由市、县人民政府组建扶持资金发放评审委员会,严格审查投资者资格条件、投资计划可行性等,评审结果向社会公开。
第十九条 微型企业创办人应当在取得微型企业营业执照30天内向微型企业扶持资金发放评审委员会申请扶持资金,申请扶持资金应提交以下材料:
(一)微型企业营业执照;
(二)培训机构结业鉴定意见(按本办法规定不参加创业培训的,要提交确认证明);
(三)投资计划书;
(四)其他应当审核的内容。
第二十条 申请人或其他组织、个人对是否给予扶持的决定有异议的,在15日内可向上一级微企办申诉。
第二十一条 申请人通过审核后,财政部门按照审定的补助比例在15个工作日内将资本金补助资金转入申请人开设的帐户。

第五章 其他扶持

第二十二条 “十二五”期间,从微型企业成立次年起,财政部门将微型企业上年实际缴纳企业所得税地方分享部分由企业所在地财政部门统一奖励给企业,奖励总额以微型企业实缴到位的注册资本或出资额金额为上限。
微型企业依法享受国家和自治区出台的税收优惠政策。
第二十三条 微型企业可在开户银行申请微型企业创业小额担保贷款,用于生产经营所需的流动资金,贷款额度参照《广西小额担保贷款实施管理办法》有关规定执行,原则上不得超过申请人在注册资金中出资金额的50%,贷款利率可在中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率基础上适当上浮,但最高不超过3个百分点。贷款发放原则上应在借款人向银行提出借款之日起30个工作日内完成。
微型企业创业小额担保贷款期限不超过2年,并按有关规定享受财政贴息和担保费用补贴。
第二十四条 具备抵押或担保条件的微型企业,在申请微型企业创业扶持贷款时,按照《广西小额担保贷款实施管理办法》等相关规定,持工商、税务核发的工商登记证、税务登记证、抵押物清单或担保合同等有效证件向所在地的金融机构申请贷款。
第二十五条 市人民政府及各县(市、区)政府分别指定专业担保公司为微型企业提供担保。县(市、区)指定当地专业担保公司为微型企业提供担保的,由市人民政府指定专业担保公司实行再担保;
对尚未建立担保机构的县(市、区),可采取选择积极参与扶持计划、愿意提供小额担保贷款的银行金融机构,将相应的担保基金专户存储,银行业金融机构按照担保基金与贷款余额1:5的比例向微型企业发放小额担保贷款。
第二十六条 对属于个人独资企业形式的微型企业,按照有关规定免收工商登记、变更登记、年检费。
“十二五”期间,对属于合伙企业、有限责任公司形式的微型企业,按有关规定按现行收费标准20%的额度收取工商登记、变更登记、年检费。
第二十七条 新设立、变更的各类微型企业,按照有关规定免收办理组织机构代码证地方分成部分的行政性收费;按照有关规定免收办理税务登记证(包括设立登记、变更登记和补办税务登记)、扣缴税款登记证件和申请代开普通发票的工本费。
第二十八条 全市各级各部门应在现行资金政策和项目安排上对微型给予与其他企业同等的待遇。工信、科技、商务、环保、农业、交通等部门应在各种专项扶持资金、项目资金等政策性扶持资金安排上向微型企业倾斜。微型企业能够纳入的均应纳入,给予安排,并在符合条件的情况下优先予以扶持。

第六章 监督管理

第二十九条 有下列行为之一的,由相关部门责令企业改正;情节严重的,依法追究责任:
(一)不按投资计划书使用资本金补助资金的;
(二)采用欺骗手段取得被扶持资格的;
(三)出租、出借被扶持资格的;
(四)虚假出资、虚报注册资本、抽逃注册资本的;
(五)资本金补助不列入资本公积核算,其他补贴不按规定列入企业收益核算的;
(六)其他违法违规行为。
第三十条 各级资金评审委员会要定期公布财政扶持资金的使用情况和受助创业者、企业的基本情况,接受公民、组织对公布信息的查询。
第三十一条 微型企业主要登记事项发生表更或注销,应按照法律法规的有关规定及时到工商、税务、质检部门办理变更或注销登记。
第三十二条 各级工商、税务、财政、人力社保、金融、国土等部门、单位应密切配合,在各自职责范围内依法对微型企业资金用途、开业状况、关闭注销、雇工情况等实行全过程监管,严厉查处套取、抽逃、转移资金和资产的行为。涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 微型企业创办人恶意骗取、套取、挪用资本金补助资金等违法行为应当记入企业征信系统或个人征信系统。相关行政机关、金融机构依据不良信用记录,在银行信贷、行政许可、政策扶持等工作中依法对违法当事人采取禁止或限制措施。
第三十四条 各级人力社保、财政等部门应加强对微型企业创业培训质量、培训补贴资金申领的监督检查,检查结果作为对培训机构考核的重要依据。
第三十五条 培训机构有下列情况之一的,由市人力社保部门依法予以处理:
(一)弄虚作假,骗取培训补助费用的;
(二)当年无正当理由未完成创业培训目标任务的;
(三)连续两年培训合格率低于90%或结业鉴定准确率低于80%的;
(四)连续两年培训学员的满意率低于80%的。
第三十六条 由监察部门牵头,会同财政、人力社保、审计等部门加强对微型企业发展申请、审批、资金发放等环节的全过程监督检查,依法查处截留、挤占、滞留、挪用、骗取、套取财政资金和玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为。涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十七条 本办法所指“八类人群”包括:
(一)大中专技校毕业生。是指持有高等学校、中等职业学校或技术专业学校的有效毕业证件的毕业生;
(二)城镇失业人员。是指持有公共就业服务机构核发的《就业失业登记证》,并进行失业登记的城镇户籍人员;
(三)返乡农民工。是指在国家规定的劳动年龄内,在户籍所在地之外务工经商1年以上,现已返乡的农村户籍人员;
(四)“农转非”人员。是指享受“农转非”政策,由农村户籍登记为城镇居民身份的人员,包括:农村户籍人员购买城镇商品住房、父母投靠城镇子女、子女自愿投靠城镇身边无子女的父母、夫妻投靠等;以及农村集体土地被政府依法征收进行了城镇居民身份登记的原农村户籍人员;
(五)库区移民。是指水利水电工程建设征地和水库淹没影响的搬迁安置人口和生产安置人口;
(六)被征地拆迁户。是指因住宅所在地块被政府依法征收、征用而拆迁的居民。征地时已作就业安置的人员除外;
(七)残疾人。是指持有《中华人民共和国残疾人证》或《中华人民共和国残疾军人证》,并具备创业能力的居民;
(八)城乡退役军人。是指本市区域内,城镇户籍和农村户籍的退役士官和义务兵。符合退役士兵安置条件,已安置工作的除外。
第三十八条 本办法第八条规定的“居住证明”包括公安机关出具的暂住证明和居委会(村委会)出具的相关居住证明材料。
第三十九条 申请人只能享受一次微型企业扶持政策。
第四十条 本办法由玉林市人民政府办公室负责解释,自印发之日起试行。

附件:玉林市微型企业办理流程图


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黑龙江省村集体经济组织资产管理条例

黑龙江省人大常委会


黑龙江省村集体经济组织资产管理条例
黑龙江省人大常委会


(1994年9月25日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1994年11月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 资产所有权
第三章 资产经营
第四章 资产管理
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强村集体经济组织资产管理,保护村集体经济组织资产所有者、经营者的合法权益,促进农村集体经济健康发展,根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国农业法》等有关法律的规定,结合本省实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省村集体经济组织资产(以下简称集体资产)的管理。
第三条 集体资产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏、损坏、平调或非法查封、扣押、冻结、没收。
第四条 村集体经济组织及群众有保护集体资产的义务。
第五条 各级人民政府(包括行署,下同)农业行政主管部门负责集体资产管理工作的指导和监督,并负责本条例的组织实施。
各级人民政府的乡镇企业、土地、林业、水利、农机、畜牧、水产等行政部门对集体资产管理工作进行行业指导。

第二章 资产所有权
第六条 集体资产属于村集体经济组织劳动群众集体所有。经选举产生的村集体经济组织管理机构依法行使集体资产所有权。
第七条 集体资产包括:
(一)法律规定为集体所有的耕地、森林、山岭、草原、荒地、水面等自然资源;
(二)村集体经济组织投资形成的房屋、交通工具、农业机械、机电设备、林木、牲畜、农田水利设施和教育、文化、卫生、体育等设施;
(三)村集体企业和在联营企业、股份合作企业、中外合资企业中占有的资产;
(四)国家无偿资助的资产;
(五)村集体经济组织出资购买的股票、债券等有价证券;
(六)村集体所有的现金、存款等货币资产;
(七)村集体所有的著作权、专利权和商标专用权等无形资产;
(八)村集体所有的其他资产。
第八条 村集体所有的土地、企业和其它资产实行承包、租赁、参股、联营、股份合作经营的,资产的集体所有权不变。
第九条 集体资产所有权争议,除法律、法规另有规定的以外,由当事人协商解决,协商不成的,可以申请乡(镇)人民政府处理,也可以直接向人民法院起诉。

第三章 资产经营
第十条 村集体经济组织有权决定集体资产实行承包、租赁、参股、联营、股份合作等经营方式。
第十一条 村集体所有的荒山、荒地、荒草、荒水、荒滩的使用权,可以采取拍卖方式,承包开发利用。拍卖收取的资金归村集体所有,用于扩大再生产。
第十二条 集体资产经营者的合法权益受法律保护。
集体资产经营者,享有合同约定的经营权和收益权,有管理、保护和按照合同约定的用途合理利用集体资产的权利和义务。
第十三条 村集体所有的企业、农业机械、机动地、林地、草原、渔塘、果园等实行承包或租赁经营的,应当坚持公开、公平、效益的原则,禁止仗权压低指标发包、租赁。
集体资产实行承包或租赁经营的,应当依法签订承包合同或租赁合同,并把集体资产保值增值纳入合同。
第十四条 集体资产实行承包或租赁经营的,应当合理确定承包款或租金。集体资产承包经营者或租赁经营者必须按合同约定及时交纳承包款或租金。
第十五条 集体资产实行承包或租赁经营的,必须按规定进行资产评估,建立固定资产折旧制度。经营者必须按照规定提取折旧费,用于固定资产的重置更新。
第十六条 村集体经济组织以集体资产参股、联营、股份合作经营,必须清查资产,清理债权债务,由县(市)农村合作经济经营管理部门或会计师事务所、审计事务所按规定进行资产评估。

第四章 资产管理
第十七条 各级农业行政主管部门的农村合作经济经营管理部门(包括乡级)负责集体资产管理的具体指导和监督工作,主要职责是:
(一)贯彻执行国家和省有关集体资产管理的法律、法规;
(二)监督检查集体资产的管理和使用;
(三)负责对集体资产进行审计、评估;
(四)调解资产争议、处理侵占、损坏、丢失集体资产的案件;
(五)对违反本条例规定的行为进行查处。
第十八条 村集体经济组织管理机构负责集体资产的管理工作,主要职责是:
(一)保障集体资产保值增值;
(二)制定和执行集体资产管理制度;
(三)检查所属经营单位集体资产的管理和使用;
(四)派员参加联营企业、股份合作企业、中外合资企业管理工作;
(五)负责集体资产的日常管理工作。
第十九条 集体资产实行民主管理,定期公布帐目,接受村集体经济组织群众监督。
第二十条 下列事项必须经村集体经济组织群众讨论通过:
(一)村集体经济组织年度财务预算、决算;
(二)集体资产经营方式的确定和重大变更;
(三)重大投资项目;
(四)年度收益分配方案;
(五)主要资产处置和其他重大事项。
第二十一条 村集体经济组织应当建立健全固定资产管理使用制度,建立固定资产帐册,定期盘点,对资产变动情况及时登记,做到帐实相符。
第二十二条 村集体经济组织的产品、物资、低值易耗品等,应当确定专人管理,建立健全管理使用制度。
第二十三条 村集体经济组织必须严格开支审批手续,保证货币资金的安全。
禁止截留、挪用、拖欠村集体经济组织的资金。
第二十四条 村集体经济组织的年终收益分配,必须结清全年的收入和支出,清理财务及债权、债务,兑现承包合同、租赁合同。
第二十五条 村集体经济组织及其经营单位主要干部离任、年终收益分配,应当由乡(镇)农村合作经济经营管理部门对集体资产进行审计。

第五章 法律责任
第二十六条 违反本条例第三条规定,侵占集体固定资产的,应当返还资产,不能返还的,应当作价赔偿;损坏或丢失集体产品、物资的,由当事人负责赔偿。
第二十七条 违反本条例第十三条第一款规定,仗权压低指标发包、租赁的,其承包、租赁合同无效,由乡(镇)农村合作经济管理部门对直接责任者处以二百元至五百元的罚款。
第二十八条 违反本条例第十四条、第十五条规定,不按时交纳承包款、租金或不按规定提取折旧费的,应当依照合同约定或法律规定承担违约责任。
第二十九条 违反本条例第十五条、第十六条、第二十五条规定,未进行资产评估和资产审计的,由乡(镇)农村合作经济经营管理部门责令限期纠正,并对村集体经济组织责任者处以二百元至五百元的罚款。
第三十条 违反本条例第二十三条第二款规定,截留集体资金的,应限期归还;挪用集体资金半年以内的,由乡(镇)农村合作经济经营管理部门责令限期归还,并处以挪用集体资金数额百分之十至百分之二十的罚款;拖欠集体资金的,应当限期归还;有偿还能力而不还款者,村集体
经济组织或经营单位可提请司法机关依法处理。
第三十一条 承包经营集体资产引起的合同纠纷及民事责任,按《黑龙江省农村合作经济承包合同管理条例》的规定处理。
第三十二条 集体资产管理人员失职,造成集体资产损失、损坏的,由村集体经济组织追究责任。
第三十三条 侵占、哄抢、私分、破坏集体资产、截留、挪用集体资金构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 本条例规定的罚款全额返还村集体经济组织留作集体积累。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的,可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请
复议或不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十六条 本条例由省农业行政主管部门负责应用解释。
第三十七条 本条例自1994年11月1日起施行。



1994年9月25日
【案情】

1991年6月,王某因农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某,罗某交付3300元购房款,王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,房屋面临拆迁,罗某无法获得拆迁补偿款,遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点:第一种观点认为本案房屋买卖合同无效,原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定,“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人,其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明,城镇居民可购买农村房屋,只是在取得房屋所有权时,房屋所占的土地使用权转为国家所有,同时应该办理相应的审批手续。

但是,1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号文件)第二条中明确规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定,“合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此,1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件,属于部门规章,不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此,办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件,而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力,意思表示真实,协议内容为买卖私有房产,且不损害国家和社会公共利益,双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为,土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”,由于宅基地本身也是建设用地,其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质,故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时,农村村民出售住房后,只是不能再次申请宅基地而已,购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地,但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋,

另外,本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后,在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法不溯及既往的原则,本案不能使用物权法的相关规定;根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

3.认定无效的社会效果弊大于利 首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前,如果认定合同无效,会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会稳定。其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)