广东省佛山市住房和城乡建设管理局


佛山市住房和城乡建设管理局关于印发《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》的通知



各区国土城建和水务局：
　　现将业经市法制局审核的《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法

　　附件-１-1:佛山市商品房现售申请表
　　附件-1-2:商品房现房销售备案证书
http://www.foshan.gov.cn/zwgk/zfgb/szfgfxwj/201209/t20120915_4020039.html


佛山市住房和城乡建设管理局
2012年8月17日




佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法

第一条 为了规范和完善商品房现售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）和《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》（ 佛府办〔2006〕286号）等有关规定，结合我市实际情况制订本办法。
第二条 本办法所称的商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条 佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称市住建管理局）负责全市商品房现售管理的监督、指导工作。
各区房地产行政主管部门（以下简称区房管部门）负责区商品房的现售管理工作。
第四条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并已取得《佛山市房地产行业诚信手册》；
（二）取得国有土地使用证；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收，其中商品车位（库）须已办理权属登记；
（五）物业管理方案已经落实；
（六）法律法规规定的其他事项已落实。
第五条 房地产开发企业应当在商品房现售前，持下列证件向所在地房管部门备案：
（一）商品房现售备案申请表；
（二）企业法人营业执照、房地产开发资质证书和《佛山市房地产行业诚信手册》；
（三）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
（四)建设工程竣工备案表，商品车位（库）同时提交房屋权属确认证明书；
（五）商品房现售房源信息表及房屋测绘报告；
（六）公安部门核准通过的《门（楼）牌申领（变更）通知书》；
（七)已经落实物业服务用房、社区用房等配套用房的证明；
（八）物业管理已落实的证明（含前期物业管理备案通知书或物业管理备案通知书、物业服务协议等有关资料）；
（九)商品房现售方案（参照执行商品房预售方案）；
（十)配建保障房的商品房项目，应提供主管部门确认的保障房安排确认表；
（十一)限价或者其他限制出售的相关文件；
（十二）其他有关资料。
第六条 区房管部门接到商品房现售备案申请后，经审核对申请材料齐全且符合条件的，按照《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》将房源信息进行处置后，开具商品房现售备案证明。
对申请材料不齐或不符合条件的，应一次性通知申请人补充提供。
第七条 办理商品房现售备案时限为5个工作日。
第八条 商品房现售备案证明应在销售现场公示，其他公示材料按《关于加强商品房销售信息公示的通知》要求执行。
已经取得预售许可的未售出商品房，在预售许可证有效期内，竣工备案以及初始登记后不需要办理现售备案，可以继续销售。预售许可证到期仍未售完的按本办法要求办理商品房现售备案手续。
第九条 商品房现售网上操作程序按照《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》执行。
第十条 本办法自2012年9月1日起实施。





填 表 说 明


佛山市商品房现售

申 请 表




申报单位:
详细地址:
资质等级: 售楼电话:
经办人: 手机：
负责人： 电话：
固定电话：
佛山市住房和城乡建设管理局印制





一、每现售一批商品房均需填一表，每表一式一份。
二、公用设施包括配电房、泵房、垃圾房、监控室等等
三、物业服务用房包括物业管理企业办公室、保安室、保安宿舍、业委会办公室、杂物（工具）室等等
四、其他公共场所包括架空层、外半墙、屋顶、通道、楼梯、大堂等等
五、会所的权属独立申报，并在销售合同中与业主明确约定。
六、拟现售共有部分建筑总面积=公用设施+物业服务用房+其它公共场所（不包括备案栏中的“共有部分建筑面积”）。
七、填表须用蓝黑墨水或黑墨水笔填写。
项目名称 　
座落位置 　
售楼部地址 　
拟现售总
建筑面积 建筑基底面积 总投资
（万元） 　
共有部分基本情况（总建筑面积 平方米）
公用设施情况
物业服务用房情况
其他公共场所情况
拟 现 售 的 专 有 部 分 总 套 数（ 套）、 建 筑 总 面 积（ 平 方 米）
住宅 套数 其中：别墅 套数
建筑面积 建筑面积
商场（铺） 套数 商品厂房 套数
建筑面积 建筑面积
车位（库） 套数 写字楼 套数
建筑面积 建筑面积
其 他 套数
建筑面积
拟现售部分房屋建设情况
幢号 总层数 开工日期 竣工日期 结构 备注





























提交证件情况说明 土地证号/房地产权证号 土地使用期限
规划许可证号 规划验收合格证明文件编号
施工许可证号
项目配建情况说明 配建房屋类型 套数 面积 落实情况


备注：

我公司郑重声明：
除申报的专有部分以外，其他为共有部分，包括本建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等共有部分。以及除法律、行政法规规定外，本建筑区划内建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等部分，属业主共有。
项目其他特殊情况说明：



以上填报内容准确、真实，如有虚假，本单位愿意承担由此引起的一切责任。


法定代表人（签名）： 申报单位：（盖章）
年 月 日



商品房现房销售备案证书存根
房售备字（ ）第 号
开发企业名称
开发资质证书号
项 目 名 称
房 屋 坐 落
建筑结构 层数 栋数
规划验收时间 竣工验收时间
现售房屋建筑面积 套数


其

中
住宅 　　 平方米 套
别 墅 　　 平方米 套
写字楼 　　 平方米 套
商 场（铺） 　　 平方米 套
车位（库） 　　 平方米 套
商品厂房 　　 平方米 套
其 他 　　 平方米 套
发证日期：
佛山市商品房现售备案证明（样本）
　　 房售备字（ ）第 号
（公司） ：
　　你单位开发建设的坐落于 （坐落地址） 的 （项目名称） 商品房屋，经审查具备现房销售条件，准予备案，特发此证明。
房屋总面积 套数
其 中
商品房
类别 住宅 其中 写 字 楼 商 场（铺） 车位（库） 商品厂房 其他
别 墅
建筑面积（㎡）
套数
备注：

发证机关：
年 月 日

质疑《机动车交通事故责任强制保险条例》

作者：王荣律师，lawyer9900@126.com

今年3月21日，国务院制定的《机动车交通事故责任强制保险条例》（以下称《条例》）终于颁布，并将于今年7月1日正式开始实施。笔者粗略地阅读了该条例，在该条例即将实施之前，根据个人的理解，对《条例》提出一些不成熟的意见和看法，欢迎各位参与探讨。

一、关于《条例》的立法依据和保险的性质问题
《条例》第一条明确了制定本条例所依据的法律是《道路交通安全法》和《保险法》。因为《道路交通安全法》明确规定国家实行机动车第三者责任强制保险制度，具体制度由国务院制定。所以，为了配合《道路交通安全法》的实施，由国务院根据《道路交通安全法》的授权制定本条例，是不存在任何问题的。但是，笔者认为根据《保险法》制定本条例，值得商榷。
根据《保险法》第二条的规定，《保险法》所规范的保险指的是商业保险。商业保险的特之一是保险条款（包括保险责任、责任免除等）由保险公司自行制定，并报保监会备案。虽然《保险法》第十一条也规定，法律和行政法规可以强制订立保险合同，但是这里强制订立的保险仍是指商业保险。而《道路交通安全法》所规定的机动车第三者责任强制保险，不应该属于这种情形。它应该由国务院制定，保险公司的保险责任是按照法律规定执行。这种强制保险与《保险法》中规定的强制订立商业保险应该是不同的。强制订立的保险是商业保险，其保险责任是以保险公司条款所规定的保险责任为依据，而《据道路交通安全法》所规定的“机动车第三者责任强制保险”的保险责任，则是完全是按照法律的规定来执行，保险责任并不由保险公司制定条款自行规定。
为了说明强制订立的商业保险与真正意义上的强制保险的区别，举例说明，其一，工伤保险。法律规定用人单位必须为劳动者交纳工伤保险费，参加工伤保险。这个保险是真正意义上的强制保险，在发生保险事故时，保险机构完全按照法律的承担保险责任，但该保险并不受保险法的调整；其二，旅行社责任保险。法律规定旅行社必须参加旅行社责任险，这个保险虽然是强制订立的，但却是商业性质的保险，保险责任是按保险公司的条款执行，并因为法律强制订立就改变这一保险的商业性。
另外，《条例》规定机动车强制保险业务实行“总体上不盈利不亏损的原则”。可见，机动车强制保险，不应该界定为商业性质的保险。因为商业保险属于企业的经营行为，而企业的任何经营行为都可能面临盈利或亏损的风险，如果以法律的形式保障这一业务既不亏损也不盈利的话，那就不是商业经营行为，而应该属于社会公益事业，或者属于社会保障事业。
因此，笔者认为机动车强制保险不应该属于商业保险，不应该以规范商业保险的《保险法》作为立法依据，这容易模糊人们对机动车强制保险性质的认识和理解，容易给司法实务适用法律带来困惑。

二、关于机动车强制保险的名称问题
《道路交通安全法》第十七条规定“国家实行机动车第三者责任强制保险制度”，第七十六条规定“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”。
以上说明，《道路交通安全法》所规定的是“机动车第三者责任强制保险”，但是本条例所规定的保险名称却是“机动车交通事故责任强制保险”（以下称机动车强制保险）。这也是使我感到纳闷的地方，这一保险在名称上为什么要与法律的规定不一致呢？！法律衔接上的不一致，很可能给我们理解和运用这一强制保险带来的了一定的困难。

三、关于由商业性的保险公司运作机动车强制保险的问题
《条例》规定中资保险公司经保监会批准，可以从事机动车强制保险业务，可能是担心保险公司集体拒绝承保这一业务，《条例》同时规定保监会有权强制保险公司从事机动车强制保险业务。
刚才，我已经分析了机动车强制保险并不属于商业保险，但是条例却规定由商业保险公司来从事这一业务，当然有其考虑，比如现有的商业保险公司机构健全、分布广泛、业务熟悉、人力物力上均胜任这一业务，等等。但是，商业保险公司毕竟是企业，是以盈利为目的的。按常理，一个精明的企业家是不可能去做一个根本不会盈利的经营项目。但是，条例却强制性把这一项业务交给商业保险公司承保。笔者认为这是有背了市场经济的基本规律的。
首先，商业保险公司作为企业，是以追究盈利为目的，只有存在盈利的可能的项目，企业才会去经营，如果既不亏损也不盈利，那作为一家企业基本上就是在白干活，等于在是毫无意义的事情，或者说法律是在强迫企业做公益事业。
其次，企业真的会心甘情愿地做公益事业吗？在我看来，值得怀疑。对于一个企业来说，与其提供大量的人力物力去做公益事业，还不如抽调人力去做其他可能盈利的项目，这是企业家的本性决定。所以，我有理由相信保险公司不会心甘情愿地去做一项公益事业的。如果真是这样，今后可能出现的情况，很可能不是立法者所预期的效果。

四、关于“总体上不盈利不亏损的原则”的问题。
《条例》规定，机动车强制保险业务实行“总体上不亏损不盈利”的原则。笔者认为，基于在商业保险公司的运作强制保险的原因，很可能使“总体上不亏损不盈利”成为一纸空文，甚至可能成为保险公司获取利润的有力依据。
其一，保险公司作为当事人，最清楚其业务是否亏损或者盈利，这使得主动权完全掌握在商业性的保险公司手中。如果保险公司盈利，基于保险公司商业性的特点，它是不太可能主动调低费率的；如果保险公司确实亏损了，则一定会根据法律规定的“不亏损”原则要求提高费率。所以，最终的结果只可能出现“只盈利不亏损”的局面。

其二，即便保险公司盈利，保险公司一定有办法让监管部门相信其是亏损的。虽然条例规定，机动车强制保险业务要与其他保险业务分开管理，但是现实中能否分得开是一个问题，收入可以分开、保险赔款也可以分开，而管理成本的支出能分得开吗？保险公司其他业务如果占用了机动车强制保险的管理成本中（人力成本、业务用车、勘察成本等等），很多情况下是无法分清楚的。如果其他业务占用了机动车强制保险的费用，必然导致该保险业务的支出增加，最终能否真实地反映该业务的盈利和亏损情况，就大打折扣了。

其三，法律规定所谓“总体上不盈利不亏损”，仅仅是总体上讲，要落实到每一家保险公司，就可能有的保险公司亏损，有的保险公司盈利，就算我们的监管部门苛尽职守地履行监管义务，要评判是否总体上不盈利不亏损，这仍是一件非常艰难的事情；

其四，实现告诉我们，由于各种利益因素等原因，监管部门根本不可能完全尽到监管义务，使得人们很难真正了解保险公司承保的这一业务到底是亏损还是盈利。

据此，我有理由怀疑这所谓的“总体上不盈利不亏损原则”是否真的能够得到落实，能够起到保护广大机动车强制保险投保人的合法权利。

五、关于统一的保险限额的问题
《条例》规定，机动车强制保险在全国范围内实行统一的责任限额。但是我们应该看到，我国各省、自治区、直辖市的人身损害赔偿标准是不统一的。全国实行统一的保险责任限额，是否会出现因地域差异导致受害人获得赔偿权利的不平衡呢？比如2005年，深圳城镇人口的死亡赔偿金高达51.73万元，而陕西农村人口的死亡赔偿金则只有3.35万元，两者相差15倍。如果统一的保险赔偿限额，可以说这一限额可以充分地保障陕西的农村人口获得赔偿的权利，但是，深圳的城镇人口获得赔偿的就可能明显缺乏保障。这种强制保险制度的是否能发挥其预期的保障作用就令人担心。
保险限额的高低，确实是一个很难调和的矛盾。如果国家实行统一的保险赔偿限额过低，那么这一机动车强制保险制度的存在可能意义就不大了。因为现在人身损害赔偿标准不断提高的情况下，如果投保人购买的强制保险并不能完全或者大部分转嫁其可能承担的赔偿责任，那就可能使被还害人获得赔偿的权利丧失了保障，也增加了机动车车主和驾驶人的风险。如果机动车再另外支付高额的保险费购买商业三者险作为补充，就可能大大增加机动车车主的负担。保险限额过低，实际上就给保险公司留下了通过开展商业性的第三者责任补充保险来赚取丰厚利润的空间。但是，如果机动车强制保险的保险限额过高，则会增加赔偿标准较低地区机动车车主的负担。如果真出现这种局面，那机动车强制保险还有存在的意义吗？
所以，如何妥善地解决这些矛盾，也应该是条例要考虑的问题，但我们在《条例》中没有看到相关的规定。

六、关于《条例》第22条的问题
《条例》第二十二条规定，有下列情形之一的，保险公司在机动车交通事故责任强制保险责任限额范围内垫付抢救费用，并有权向致害人追偿：　
(一)驾驶人未取得驾驶资格或者醉酒的；
(二)被保险机动车被盗抢期间肇事的；
(三)被保险人故意制造道路交通事故的。　
有前款所列情形之一，发生道路交通事故的，造成受害人的财产损失，保险公司不承担赔偿责任。
上述规定，实际上是保险公司免除承担保险责任的几中情形，这几种情形保险公司仅仅承担抢救费用的垫付责任，如果受害人死亡或者超过了抢救的费用，保险公司是不承担任何责任的。笔者认为这是不妥的，且违背了《道路交通安全法》的规定。
第一，《道路交通安全法》规定“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”（第76条）。根据该规定，只要发生交通事故，均应该由保险公司在保险限额内向受害人赔偿，并免赔情形。但是《条例》第22条的规定，却为保险公司设定了除外责任，明显违背了保障受害人依法获得赔偿的立法目的。

第二，本条规定的情形，虽然是由于机动车一方严重的过错造成的，但法律不应免除保险公司的赔偿。既然机动车参加了强制责任保险，而且这些情形是由于机动车的责任造成的，根据保障受害人获得赔偿的立法精神，应该由保险公司在保险限额内赔偿。当然，为了避免因保险公司代替机动车承担责任引发的道德风险，维护社会正义，法律可以赋予保险公司向侵害人代位追偿的权利。这样，既保障了受害人依法获得赔偿的权利，同时也没有免除侵害人应该承担的法律责任，既有利于保险受害人获得赔偿，也有利于机动车增强法律意识，避免道德风险。