对《民通意见》第118条废止的理解/邱胜奎

作者:法律资料网 时间:2024-07-20 22:18:27   浏览:9068   来源:法律资料网
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对《民通意见》第118条废止的理解

邱胜奎


最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条,是有关承租人优先购买权的保护的规定。原文如下:“118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

根据这一规定,我们可以得出两种结论:

1、当承租人向人民法院主张优先购买权的情况下,人民法院应当认定房屋买卖合同无效。

2、当承租人不向人民法院主张优先购买权的情况下,房屋买卖合同应当有效。

那么也就是说,这样的合同属于效力待定的合同,类似这样的规定,在法律条款上很多,诸如限制民事行为能力人所签定的超过其智力水平的合同、无权处分他人财产的合同、未取得预售许可证的商品房买卖合同、未取得房地产开发资格而签定的房地产开发合同等等。

这在《合同法》及《物权法》没有颁布之前,不会产生争议,而当我们把这一条款与《合同法》及《物权法》的规定对比之后,会发现产生了极大的矛盾。

先来看看《合同法》的规定:“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,很显然,这一规定并未涉及合同效力的问题。《合同法》有关合同无效的规定如下:“第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

当我们试图通过《合同法》第52条的规定来证明侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效的时候,会发现十分的牵强。唯一可能无效的情况就是:当购买人明知或应知房屋存在租赁关系且房屋所有人未就房屋买卖通知承租人时,可以依据第(二)项,恶意串通,来确认合同无效。也就是说,在没有其他无效情形的情况下,在《合同法》的框架内,已经不认为此类合同属于无效合同,甚至也不属于效力待定合同,而应属于有效合同。

再来看看《物权法》的规定:“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”。据此,当出租人将房屋卖给第三人,并办理过户登记手续后,第三人已经享有了房屋的所有权。在此情况下,如果承租人根据《民通意见》第118条的规定,要求确认合同无效。该如何处理?是法院确认合同无效,然后撤消房屋过户登记手续吗?

在此情况下,法院可以适用“善意取得”理论来解决房屋所有权归属的问题,但是也存在一个问题,善意取得的适用前提应当是无权处分,出租人对自己房屋的处分并非无权处分。

鉴于上述冲突,《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》(法释〔2008〕15号)废止了“民通意见”第118条,今后在遇此类案件时,当适用合同法的规定,确认合同有效,对于承租人因此而遭受的损失,由出租人承担。

2010.8.7
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保山市人民政府关于印发保山市行政机关政务公开实施办法的通知

云南省保山市人民政府


保山市人民政府关于印发保山市行政机关政务公开实施办法的通知
保政发〔2005〕92号

  各县、区人民政府,市政府各组成部门、各直属机构:
  根据中共中央办公厅《关于进一步推行政务公开的意见》(中办发〔2005〕12号)要求,结合保山实际,制定了《保山市行政机关政务公开实施办法》。经市政府研究同意,现将该实施办法印发给你们,请认真组织实施。

  二OO五年六月二十七日

  保山市行政机关政务公开实施办法

  第一章 总 则

  第一条 为推进全市行政机关依法行政进程,加大对行政权力运行的监督力度,密切政府同人民群众的联系,促进公务员尽职尽责,提高政府办事效率,根据有关法律法规及政策规定,结合实际,制定本办法。

  第二条 政务公开是指行政机关和具有行政管理、行政执法和社会服务职能的事业单位,在遵守党和国家秘密的前提下,将直接关系到群众切身利益的重大事项以及承办的有关群众切身利益的具体事项等情况向社会和群众公开,保障公民对政务工作依法享有的知情权。

  第三条 指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻党的十六大、十六届四中全会和《全面推进依法行政实施纲要》精神,以保障人民群众的民主权利、保护人民群众的根本利益为出发点和落脚点,提高行政机关行政行为的透明度和办事效率,切实加强对行政权力的监督,推动行政管理体制改革,促进依法行政,更好地为改革、发展、稳定的大局服务。

  第四条 基本原则。推行政务公开要坚持严格依法、全面真实、及时便民的原则。要严格按照法律法规和有关政策规定,对各类行政管理和公共服务事项,除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私之外,都要如实公开。要按照规定的制度和程序,对应该公开的事项,采用方便、快捷的方式及时公开。

  第五条 工作目标。使政务公开成为各级政府施政的一项基本制度,政府工作透明度不断提高,政府与群众沟通的渠道更加畅通,人民群众的知情权、参与权和监督权等民主权利得到切实保障。提高工作效率,方便群众办事。提高依法行政水平,严格依法管理。强化对行政权力运行的监督,从严治政,遏制腐败。进一步落实民主决策、民主管理、民主监督制度。

  第二章 市县区政府的政务公开

  第六条 市县区政府政务公开的重点:事权、财权、人事权。

  事权公开的主要内容:本地区城乡发展规划,重大项目审批和实施,行政许可事项办理,征地拆迁和经营性土地使用权出让,矿产资源开发和利用,税费征收和减免政策的执行,突发公共事件的预报发生和处置,政府的重大决策、年度工作目标和执行情况,各类规范性文件和其它政策措施。

  财权公开的主要内容:政府财政预算决算报告和预算执行情况,重大建设项目资金的使用和招投标情况,政府采购情况。

  人事权公开的主要内容:领导干部任免、调配,公务员录用、奖惩,机构设置,以及行政管理体制改革情况等。

  第七条 建立市县区政府新闻发布会制度。由市政府秘书长和县区政府办公室主任作为政府固定的新闻发言人,定期不定期召开新闻发布会,发布政务信息。

  第八条 在《保山日报》及县区专版上开辟政务公开专栏,定期发布市政府和县区政府规范性文件;公布重点工作访谈录及责任部门、责任人和落实情况;就全市人民普遍关心的重大问题和关注的焦点问题,广泛征求群众意见,鼓励广大群众参政议政,献计献策,提高政府决策的民主化水平。

  第九条 实行重大事项集体讨论决定制度,重大决策、重要干部任免、重大建设项目的资金使用,必须在广泛征求意见的基础上,按照有关规定公开。

  实行预公开制度,对涉及群众切身利益、群众普遍关心的重大事项、重要政策措施,在正式决定或办理、发布之前将方案或草案公布,充分听取群众意见并进行调整后,再予以正式公开。

  第十条 定期将市政府和县区政府系统办理人大代表建议、批评意见和政协委员提案的情况在新闻媒体上发布,增强办理工作的透明度。

  第十一条 加强政府网站建设,推进电子政务,扩大网上审批、查询、交费、办证、咨询、投诉、求助等服务项目的范围,为人民群众提供快捷方便的服务。

  第十二条 建立和完善市县区政府便民服务中心(大厅)。通过各类综合或专项行政服务中心(大厅),对行政许可公共服务等事项予以公开。

  第三章 市县区政府部门政务公开

  第十三条 市县区政府部门及行政事业单位公开的主要内容:

  (一)部门依法享有的行政权力、权力运行方式和相应职责及职责的承担形式,行政相对人依法享有的权利和应尽的义务;部门保护相对人合法权益不受侵犯和督促相对人依法履行义务的具体措施。

  (二)行政执法单位的执法依据、执法权限、执法程序、执法责任以及执法对象依法享有的陈述权、申辩权等依法应当公开的内容。

  (三)行政事业性收费单位(含各类学校医院)的收费项目、收费依据、收费标准等。

  (四)办理许可证、各种证照、各种审批行为的程序、条件、时限等。

  (五)对部门作出的行政行为,当事人不服,寻求复议、诉讼、投诉的途径、方式、时限等。

  (六)其他依法应当公开的内容。

  第十四条 结合各单位实际,可采取张榜公布,建立固定公告栏,面对面告知,接待咨询、电话咨询,借助新闻媒体、计算机网络以及印发专门宣传品等多种形式实施公开。

  部门工作人员的照片、姓名,审批收费等内容,应当在固定位置张榜公布。

  第十五条 行政执法人员在执法过程中,必须遵守出示执法证件、说明执法理由、告知当事人享有的权利等项制度。在处理到两人以上利害关系人的事务时,不得在一方当事人不在场的情况下,接触另一方当事人。

  对单位和个人提出审批、登记申请,有关政府部门必须接受,并出具回执(含收件清单)。不符合法律规章要求不予办理审批、登记的,收件单位应当书面告知其不能办理的理由和依据;属于手续材料不齐的,应在出具回执的同时一次性书面告知其申请应当补充(含修改)的文件、资料和其他事项。

  第四章 乡镇政务公开

  第十六条 乡镇政务公开的主要内容:

  (一)乡镇政府行政管理、经济管理活动的事项。主要包括:乡镇政府及有关部门的年度工作目标及执行情况;乡镇年度财政预算及执行情况;上级政府或政府部门下拨的专项经费及使用情况;乡镇的债权债务情况;乡镇集体企业及其他经济实体承发包、租赁、拍卖等情况;乡镇工程项目招投标及社会公益事业建设情况等。要重点公开其贯彻落实中央有关农村工作政策,以及财政、财务收支,各类专项资金、财政转移支付资金使用,筹资筹劳等情况。

  (二)与村务公开相对应的事项。主要包括:乡村税费的收缴使用情况;计划生育情况;征用土地及土地补偿费、安置补助费的发放、使用情况;各村宅基地的审批情况;救灾救济款物发放、优待抚恤情况;水电费的收缴情况等。

  (三)乡镇政府各部门和派驻站所公开的事项。主要包括:工作职责、办事依据、办事条件、办事程序、办事纪律、办事期限、监督办法和办事结果;执收执罚部门的收费罚款标准和收缴情况;上级主管部门明确要求必须公开的其他事项。

  第十七条 乡镇政务公开的主要形式。各乡镇和派驻站所必须设立固定的便于群众观看的政务公开栏。

  各地还可以根据实际情况,通过会议、广播、电视、便民手册、电子触摸屏等有效形式,予以公开。

  第十八条 对于涉及群众切身利益的重要事项,每次公开后要认真听取群众意见。对群众提出的合理建议,要积极采纳;对群众反映的问题,要及时加以解决,暂无法解决的,要做好说明解释工作。

  第五章 保障措施

  第十九条 市县区政府在法制部门、监察部门内设立举报投诉电话,受理群众对政务公开的举报投诉。对政府工作部门不履行政务公开义务,符合行政复议法、行政诉讼法受案范围规定的,公民、法人和其他组织可向上一级行政机关申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

  对工作不力、搞形式主义的,要严肃批评,限期整改;对弄虚作假、侵犯群众民主权利、损害群众合法利益、造成严重后果的,要严肃查处。

  第二十条 充分发挥舆论监督作用。要建立健全政务公开评议制度,把政务公开纳入社会评议政风、行风的范围,组织人民群众对政务公开的内容是否真实、准确、全面,时间是否及时,程序是否符合规定,制度是否落实到位等进行评议。

  第二十一条 政务公开工作,要与强化监督相结合,通过政务公开方便人大、媒体和司法部门、人民群众加大对行政机关的监督,不断强化行政机关内部的监察、法制、审计等专项监督。

  第二十二条 政务公开工作,应和行政执法责任制的推行工作相结合。通过政务公开,促使行政机关建立健全行政执法责任制、评议考核制、错案冤案追究制等执法责任制体系,同时对应当公开的各项执法责任制度,也应纳入政务公开的范畴,及时向社会公开。

  第二十三条 政务公开工作,要与创建文明窗口和文明单位工作紧密结合,把是否按规定实施政务公开作为评定文明窗口和文明单位的条件,做到相互促进,相互发展。

  第二十四条 各单位、各部门要成立或明确相应的机构负责政务公开的实施和监督工作,根据本实施办法规定,结合单位和各部门实际,制定具体的实施方案,并认真组织实施。

  第二十五条 本办法由市政府法制局、市监察局负责监督实施。对不履行政务公开义务的单位,由法制部门、监察部门依照相关规定责令其纠正、给予通报批评,并可对有关责任人给予相应的处分。

  第二十六条 本办法由市政府法制局、市监察局负责解释,自2005年7月1日起施行。


株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市政府投资公益性项目代建制管理暂行办法》的通知

湖南省株洲市人民政府办公室


株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市政府投资公益性项目代建制管理暂行办法》的通知

株政办发〔2008〕23号


各县市区人民政府,市政府有关单位:

  经市人民政府办公会议研究同意,现将《株洲市政府投资公益性项目代建制管理暂行办法》印发给你们,请遵照执行。

  二〇〇八年十一月二十日



  株洲市政府投资公益性项目代建制管理暂行办法

  第一章总则

  第一条为进一步深化投资体制改革,规范政府投资建设程序,提高政府投资项目的管理水平、投资效益和工程质量,根据国家有关法律法规和《湖南省政府投资公益性项目代建制管理办法(试行)》(湘政办发〔2005〕52号)有关规定,结合本市实际,特制定本办法。

  第二条本办法所称政府投资,是指财政预算资金、各类专项建设基金(资金)和其他财政性资金等的投资。

  本办法所称公益性项目,主要包括:(1)党政工团妇、人大政协、公检法司、人民团体等机关的办公业务用房及培训教育中心。(2)科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目。(3)环境保护、市政、交通及水利设施等公用事业项目。(4)其他公用事业项目。

  本办法所称代建制,是指通过招标方式,选择专业化的项目管理单位负责组织实施,严格控制项目投资、质量和工期,项目竣工验收后移交给项目单位的项目管理制度。

  实行代建制的项目,使用单位是项目单位,项目管理单位是代建单位。

  第三条实行代建制的范围:市政府投资公益性项目总投资在500万元及以上或政府投资占总投资50%及以上的,实行代建制;总投资500万元以下或政府投资占总投资50%以下的,依据项目性质、资金来源等因素确定是否实行代建制;由上级发改委在审批项目建议书或可行性研究报告时明确实行代建的,实行代建制。

  第四条市发改委牵头负责实行代建项目的组织指导、协调实施工作,市监察局负责代建项目的监督检查,市财政局负责代建项目的资金拨付和监管,审计、建设等其他有关部门按照各自职责做好相应工作。

  第五条市政府投资代建项目的代建单位通过招标方式确定。市发改委负责政府投资项目代建单位的管理工作。

  第六条代建单位应具备下列条件:

  (一)具有独立法人资格和相应资产;

  (二)具有综合或专业乙级工程设计资质、综合或专业乙级监理资质、综合或专业乙级工程咨询资质、专业施工总承包一级以上资质;

  (三)具有相应的技术、造价、财务和项目管理等方面的技术和管理人员,并具有从事同类工程建设管理的经验;

  (四)具有相应的专门机构和管理体系。

  第二章项目单位和代建单位职责

  第七条项目单位负责完成以下工作:

  (一)根据项目建议书批准的建设性质、建设规模和总投资额,提出项目使用功能配置、建设标准;

  (二)协助代建单位办理可研、规划、土地、施工、环保、消防等审批手续;

  (三)配合开展项目勘察、设计、监理、施工及主要设备、材料采购的招标工作;

  (四)监督工程质量和施工进度,参与工程验收;

  (五)监督资金使用情况;

  (六)负责筹措自筹资金,并按项目进度及代建合同拨款。

  第八条代建单位负责完成以下工作:

  (一)负责编制代建项目建设流程图,以及对应的投资分解表;

  (二)会同项目单位,依据项目建议书批复内容组织编制项目可行性研究报告;

  (三)依法开展工程勘察、设计等招投标活动,并将招投标情况、中标合同报发改委、监察、财政及建设等相关行业主管部门备案;

  (四)办理项目规划报建、可行性研究报告审批、土地征用房屋拆迁、环保、消防等有关手续报批工作;

  (五)组织开展项目初步设计文件编制报批工作;

  (六)组织施工、监理和设备材料选购招投标活动,并将招投标情况、中标合同报发改委、监察、财政及建设等相关行业主管部门备案;

  (七)组织施工图设计和报批工作;

  (八)负责编报年度投资计划、建设工程规划许可证、施工许可证和消防、人防、园林绿化、市政等工程竣工前的有关手续;

  (九)负责工程合同的洽谈与签订工作,对工程建设实行全过程管理;

  (十)按项目进度申报年度投资计划、项目用款报告,并按月向发改委和项目单位报送工程进度及资金使用情况;

  (十一)配合发改委和项目单位共同组织相关部门进行工程验收,对工程质量实行终身负责制;

  (十二)编制工程决算报告,报财政局审批,负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交,并按批准的资产价值向项目单位办理资产交付手续。

  第三章代建项目组织实施程序

  第九条项目单位提出项目需求,编制项目建议书,按规定程序报市发改委审批。

  第十条市发改委批复项目建议书,并在项目建议书批复中确定该项目是否实行代建制,明确具体代建范围。

  第十一条市发改委委托具有相应资质的招标代理机构,按照国家和省市有关规定,通过招标方式确定代建单位,督促代建单位与项目单位签订代建合同,明确代建范围、权利义务和奖惩措施等,并报市监察、市财政及建设等有关部门。

  第十二条项目可行性研究报告报市发改委,经有关行业主管部门评审后,按程序组织审批。

  第十三条项目初步设计报市建设局,按程序审批。

  第十四条项目概算经市财政投资评审中心或委托有资质的中介机构审查后,报市发改委审批。

  第十五条项目初步设计和概算批准后,市发改委根据代建单位申报的年度投资计划审批下达。

  第十六条市政府投资代建项目建成后,必须按国家有关规定和代建合同约定进行竣工验收,办理政府投资财务决算审批手续。工程验收合格后,方可交付使用。

  第十七条代建单位要按照《中华人民共和国档案法》的有关规定,建立健全有关档案。项目筹划、建设各环节的文件资料,都要严格按照规定收集、整理、归档。在向项目单位办理移交手续时,一并将工程档案、财务档案及相关资料向项目单位和有关部门移交。

  第四章资金拨付、管理与监督

  第十八条代建单位和项目单位签订代建合同,代建单位按照合同约定在建设实施阶段代行项目单位职责。代建合同生效前,代建单位应提供不低于项目总投资8%的资金履约担保。项目单位不能履行合同时,应依照合同承担相应赔偿责任。

  第十九条市发改委会同市财政等有关部门根据相关取费标准、项目投资总额和代建单位承担的工作量,限定代建费的最高比例,项目代理费经审定后计入项目总投资。

  第二十条监理费由市财政局直接拨付给监理单位。

  第二十一条代建单位应严格按照批准的估算实施投资控制,实行限额设计。初步设计概算不得超过可行性研究报告批复投资总额±5%,超出±5%的应重新办理可研审批手续,工程预算严格控制在批复的工程概算以内。

  有下列情形之一需调整概算的,须由代建单位提出经监理单位、项目单位审查,报市发改委批准:

  (一)资源、水文、地质、考古等情况有重大变化引起建设方案变动的;

  (二)因自然灾害等不可抗力造成项目发生重大变化的;

  (三)国家相关政策调整引起概算发生重大变化的。

  属于财政管理的资金,使用时由代建单位向项目单位提出支付申请,项目单位按国库集中支付有关程序办理支付。

  第五章奖惩规定

  第二十二条代建单位不得在所代建的项目中承担勘察、设计、施工和设备与材料供应,不得将所代建的项目转包和分包。代建单位具有相应监理资质的,可依法行使监理权限,并承担监理责任。

  第二十三条代建项目的勘察、设计、施工和设备与材料供应应公开招标,未经批准擅自邀请招标或不招标的,由市发改委依法进行处罚,市财政局暂停资金拨付。

  第二十四条项目建成竣工验收后,项目决算投资经市财政会同市发改、监察、审计部门审查后,比合同约定有节余的,按政府投资节余资金的40%,由政府对代建单位给予奖励。

  第二十五条项目投资、质量、工期控制未达到合同约定的,代建单位承担法律、法规规定和合同约定的相关责任,所造成的损失或投资增加额一律从代建单位的银行履约保函中补偿;履约保函金额不足的,由代建单位用自有资金支付。三年内不得承担政府投资公益性项目的代建。

  代建单位及其法人代表对项目在设计使用年限内承担相关质量责任,其它相关单位承担连带责任。参与项目建设的有关单位,有违法、违规或不履行合同的,承担相应法律责任,不得再参与政府投资代建项目的投标。

  第二十六条代建项目由市发改委负责全过程监管,市财政局负责造价核查和财务监督,市审计局负责专项审计,其它有关部门按职能分工负责工程质量安全监督。

  第二十七条本办法由市发改委负责解释。

  第二十八条市监察机关对阻碍推行代建制和其他项目实施中的违纪行为进行查处,并依法追究有关责任人员的纪律责任,触犯刑律的,移送司法机关处理。

  第二十九条各县市区政府投资公益性项目代建工作参照本办法执行。

  第三十条本办法自印发之日起施行。