有关我国宪法适用问题的探析/丛彦国

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 14:03:38   浏览:9935   来源:法律资料网
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有关我国宪法适用问题的探析

(作者:丛彦国)

摘要:研究宪法适用问题有着重要的意义,近年来,我国有关这一理论有了较快发展,但这一理论的发展却伴随着一些障碍。随着我国民主法治的发展,这一问题越来越引起人们的重视。本文立足于现实,着眼于未来,从中国实际出发,就中国有关宪法适用问题进行了一些探讨,分析了我国这一理论存在的障碍,并针对这些障碍对我国有关宪法适用问题提出了一些观点。

关键字:可适用性 协调 条件

宪法权利通过司法途径加以保护,是现代法治国家的基本制度,也是现代人权保护的基本原则。在我国,由于最高人民法院1955年和1984年出台的两个司法解释限制了人民法院引用宪法来作为定案的依据,所以,长期以来,保障宪法权利被视为全国人大及其常委会的一项专门职责,其他国家机关则无权过问。但这种观点实际上导致了公民所享有的宪法权利除了通过全国人大及其常委会制定的法律加以具体化之外,公民个人不可能请求国家机关来直接保护自己的宪法权利。再加上全国人大及其常委会也没有设立专门的机关来处理公民宪法权利受到不法侵害的案件,所以,至少在8•13批复出台之前[1],宪法权利在我国对于公民个人而言是一种虚置性的权利,不具有实质性的人权保护的意义。可是,如果最高人民法院跳开全国人大及其常委会制定的法律而直接引用宪法,实际上是确认了全国人大及其常委会在保护宪法权利方面的立法存在问题的事实。在我国,最高人民法院的行为不能直接挑战全国人大及其常委会的权威。
基于以上考虑,本文拟就我国宪法适用中的若干问题进行了简单探讨,以期有助于推动一种清晰、合理的宪法适用制度的真正建立。
一、宪法的可适用性辨析
2001年8月13日,最高人民法院就山东省高院请示的齐玉苓诉陈晓琪案作出了批复,指出:“陈晓琪等以侵犯姓名权的手段,侵犯了齐玉苓依据宪法规定所享有的受教育的基本权利,并造成了具体的损害后果,应承担民事责任。”由于该批复直接适用了我国宪法的公民基本权利,在我国的法学界引起了不小震动。学者们对该案有不同的看法,批评者们主要针对宪法是否具有直接可适用性这一点上。
笔者认为,宪法具有直接可适用性,我国宪法总则最后一段写着,“本宪法以法律的形式确认了中国各族人民奋斗的成果,规定了国家的根本制度和根本任务,是国家的根本法,具有最高的法律效力。全国各族人民,一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织,都必须以宪法为根本的活动准则,并且负有维护宪法尊严,保证宪法实施的职责。”
在这里,要注意宪法的这一段中的几个关键的地方。
首先,该条指出,宪法是以“法律的形式”存在的。很明显,宪法中所指的以“法律的形式”存在,是指宪法的形式与法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例的形式相同,其内容是用“法律的”语言来表达和叙述的。不管怎样,既然具有“法律的形式”,就必然具有法律规范的要素。通常我们认为法律规范有三个要素:假定、行为模式、法律后果。必须指出,法律规范的要素并不一定在一个法律条文中体现出来,而可能有某个要素存在于法律规范以外的规范之中[2]。因此,以宪法缺乏制裁性条款而否认宪法的可适用性是没有充分理由的;宪法存在的“法律的形式”,使宪法获得了司法适用的可能性。另一方面,当我们将宪法以“法律的形式”存在与宪法第126条规定(人民法院依照法律规定独立行使审判权……)对照来看,我们不难发现,宪法实际上已规定了宪法自身是人民法院的审判依据。很明显,宪法第126条中的作为人民法院审判依据的“法律规定”不应理解为是指全国人大及其常委会制定的法律,而应被理解为广义的法律概念。就我国的司法现状而言,我国人民法院的审判有很大一部分是以行政法规、地方性法规等作为依据的,例如《行政诉讼法》就规定,人民法院在行政审判时以法律、法规为依据,以规章为参照。因此,宪法第126条对人民法院审判依据的规定是广义的,宪法既然以“法律的形式”存在,就当然应当适用该条款,获得司法适用的效力。
其次,宪法“是国家的根本法,具有最高的法律效力”。“最高的”这个定语从字面意义上来看,怎么也不能理解为是对法律效力的“直接适用”的否定。相反,既然是最高的法律效力,则我国所有纳入法制的权力,或者说有合法性依据的权力,都应当是低于宪法的。这一点,在该段随后的叙述中,得到了进一步的强化。宪法紧接着写到:“全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织,都必须以宪法为根本的活动准则”,宪法的权威是高于一切的。任何机关的任何权力都是低于宪法的,是由宪法所赋予的。任何超越宪法的权力的存在,都是违反宪法的。宪法的这一段的规定已经很明确的规定了宪法具有与法律相同的可适用性,同时这种适用又具有超越一切的权威性。
最后,该段的最后一句写道,“全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织,都……负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。”该句表明,贯彻与实施宪法的主体是广泛的,方法是多样的。全国人大及其常委会行使宪法监督权只是“维护宪法尊严、保证宪法实施”的一种方式而已。宪法第62条(授予全国人民代表大会宪法监督权)和第67条(授予全国人民代表大会常务委员会宪法解释和宪法监督权)的规定不应具有排他性,否则与宪法序言的最后一句话前后矛盾。因此,直接适用宪法是法院“维护宪法尊严、保证宪法实施”的一种合理的、恰当的手段,而且,应该看到,这甚至是宪法规定的一项“职责”。可以说,如果最高人民法院在1955年和1986年的那两个批复意在否定宪法在司法过程中能被直接适用的话,那么,它们应该是不合理的。
从上述分析可以看出,直接适用宪法是人民法院的一项“隐含的”宪法权力。最高法院在审理涉嫌违反宪法的案件时,可以完全没有宪法障碍地直接适用宪法。当然,对最高法院在司法过程中采取何种手段来适用宪法并没有宪法上的限制。无论是通过判决,还是通过司法解释、批复,甚至可能是包括对下级法院进行指导等方式,都可以适用宪法,甚至可以说,在必要的时候是“应当”适用宪法,因为“维护宪法尊严、保证宪法实施”应当是最高法院时刻不忘的一项神圣的“职责”。
这样看来,齐案的批复不是最高人民法院为自己创造出直接适用宪法的权力,而是最高人民法院唤醒了宪法中本来就已“隐含”着的权力。
二、全国人大及其常委会与最高人民法院的协调
在讨论全国人大及其常委会与最高人民法院对公民宪法权利的保护方面之前,有必要先理清有关宪法实施的几个概念。有的学者指出,我国宪法学界关于宪法实施的有关概念非常混乱,如宪法监督常与宪法保障、违宪审查、宪法诉讼、司法审查、宪法解释等概念交替使用,使宪法监督的内涵与外延混乱不堪[3]。由于长期以来对以上的一些概念没有准确、统一的界定,使我国宪法实施制度的建设受到了很严重的影响。准确地理解、区分有关概念,或者说在一些概念上形成共识,对建立什么样的宪法机制至关重要。
造成宪法实施的有关概念混乱的原因在于我国对宪政制度的引进上,由于宪政制度是国外的产物,翻译不同国家的这一制度会有不同的表达,又由于这些不同的词在汉语中有不同的含义,从而导致了不同的结果。
蔡定剑在其《宪法实施的概念与宪法实行之道》一文中把构成宪法实施的一套制度分成三个层面的概念[4]。
第一,在宏观层面上的概念是宪法保障和宪法实施。
宪法保障是为实施宪法而建立的一整套制度。宪法保障制度是一种非常广泛保证宪法得以实施的各种制度和技术。
宪法实施是相对于宪法制定的概念,是指把宪法文本转变为现实制度的一套理论、观点、制度和机制。宪法实施的机制包括宪法监督及宪法解释,或者是违宪审查和宪法诉讼等。
这两个概念的范围差不多,只是侧重点不同,它们的核心部分都是违宪审查制度。
第二,在中观层面的概念是宪法监督和宪法适用。
宪法监督是一个非常中国化的保障宪法实施的概念,是通过违宪审查、合宪审查、宪法解释、法规备案审查和宪法诉讼等方式保障宪法实施的制度。
宪法适用是指宪法条文被专门宪法监督或违宪审查机关用来解决纠纷、处理案件的过程。宪法适用这一概念在由司法机关作司法审查或宪法诉讼时适用,也即宪法的司法适用是最主要的方面。宪法的适用与宪法的解释不可分,适用宪法的过程就是解释宪法的过程。
第三,在微观层面上或宪法实施操作层面上的概念是违宪审查(司法审查)和宪法诉讼。
违宪审查,简单地说就是一种对违宪立法、行政行为申诉的裁决。
宪法诉讼是指公民对自己宪法基本权利受侵害时向法院(普通法院或宪法法院)寻求司法救济的手段。违宪审查是宪法诉讼中最主要和核心的内容。
两个概念密切相关和相互包涵,但又不等同。有时宪法诉讼的目的是提起违宪审查,这时二者就是一个问题的不同称呼和两个方面,宪法诉讼是引起违宪审查的原因,违宪审查是宪法诉讼的结果。而有时公民提起宪法请求并不是要审查法律或政府行为的和宪性,而仅仅是为了保护自己的宪法权利,因为侵权的不是立法或政府行为,而是其他公民或社会组织。从法院或宪法法院的角度看,宪法诉讼引起的司法审查仅仅是决定某项被第三人侵犯的宪法权利是不是要受宪法保护,或者权衡两相冲突的宪法权利优先保护谁。这时两个概念内容就不同,宪法诉讼就是一种引用宪法为保护宪法中的私权的诉讼。这种宪法适用于私人领域的诉讼就完全是宪法私法化诉讼,而不是违宪审查。
所以,人民法院管辖侵犯基本权利的案件,完全与违宪审查制度有着原则的区别和不同的内容,是与全国人大常委会监督宪法的实施不相矛盾的,也是弥补侵害个人基本权利缺乏法律救济渠道不足的有效途径。
在我国,对于国家制定的法律,行政法规侵害个人基本权利的,依照违宪审查制度的方式,由全国人大常委会依法实施宪法监督的程序处理,对于国家机关的具体行政行为所依据的国家行政机关制定的规范性文件或具有普遍拘束力的规定侵害个人基本权利的,可以通过行政复议或行政诉讼的程序寻求法律救济。国家行政机关及其工作人员实施的具体行政行为侵害个人基本权利的,可以通过向人民法院提起行政诉讼的程序给予法律救济,而对私人侵害个人基本权利的行为,则只能通过向人民法院提起民事诉讼的程序寻求法律救济。如果对私人侵害个人基本权利的行为,不能够通过民事诉讼的程序寻求法律救济,在现行的宪法制度下,此类违法宪法的行为就无法获得法律救济。但是,如果我国人大及其常委会与人民法院在这一问题上的协调性得到认可,那么,这一问题将会得到合理解决。
三、人民法院适用宪法基本权利审理案件的条件
应当指出,在主张宪法基本权利应当作为人民法院审判案件的法律依据的同时,也应认为,人民法院适用宪法基本权利审理案件是有条件的,不是任意的。这个条件就是,在一般情况下,人民法院不直接适用宪法上的基本权利原则审判具体的案件,在必要时可以直接适用宪法基本权利审判案件。
首先,如果侵害基本权利的行为符合法律禁止性规定的构成要件,而法律禁止性规定对个人提供的保护强度,与宪法基本权利原则规定对个人提供保护的强度相当,则遵循“适用优先原则”。
也就是说,适用法律的机关在面临宪法、法律这两种不同位阶的法律规则时,在选择适用法律时,应当优先适用低位阶的法律规范,而不得直接适用高位阶的宪法规范。只有在缺乏适当的低位阶法律规范可以适用时,才可适用宪法规范裁判具体的个案。这是由于宪法在涉及有关个人基本权利方面的法律保障时,明确地规定了个人享有基本权利的范围,法律根据宪法的原则,具体地对个人基本权利的保护作出了明确、具体、详细的规定,法律成为判断基本权利受国家保障的标准和尺度。所以,只要争议的法律问题已经有相关的法律加以规范,法官就应适用该法律来审判,若“舍近求远”,不顾内容较具体的法律,直接援引内容较抽象的基本权利的规定,反而违宪,因为此举显然忽略了立法者负有宪法所委托的把基本权利加以具体化、细节化与现实化的合宪任务。只有争议案件并没有任何普通法律加以规范,或即使有普通法的规范,但其内容存在漏洞,以致对争议案件的解决仍无法通过类推解释方法提供适当的判断依据时,也就只有在面临这种“判断紧急状态”时,法官才能直接适用基本权利或其他相关宪法规定审判[5]。
其次,如果个人受到侵害的权利属于宪法规定的基本权利保障的范围,而法律对此类侵害基本权利的行为没有明确的禁止性规定,也没有作出具体的保护性规定,人民法院不能直接根据法律的禁止性规定或保护性的规定,对被侵害的宪法基本权利提供法律上的救济,在这种情况下,人民法院可以直接援引宪法基本权利的规定进行审判。
人民法院在“当某一类具体的社会关系已有宪法规定,尚无相应的法律、法规的具体化时,不能因为没有具体立法而拒绝处理,而应当适用宪法的原则作出裁决”[6]。
笔者认为,宪法第33条到50条关于公民基本权利的规定,对国家机关和公民个人都有直接的法律拘束力。国家机关和公民个人侵害宪法基本权利的,法律已经对这些基本权利的保护进行明确的规定的,依照法律的规定给予法律救济;法律没有对宪法基本权利的司法保护作出明确规定的,不能直接适用法律规定保护受侵害的基本权利时,人民法院可以根据案件的实际情况,直接适用宪法基本权利原则给予法律上的救济。例如,在男女平等权案件中,原告的主张,将不能直接地援引民事法律的禁止性规定,以判断被告的行为违法,也不能根据民事法律规定的原则,来保护原告主张的因男女平等权受侵害所造成的财产权利的损害。所以采用宪法男女平等原则的基本权利原则,确定被告的行为违反了宪法基本权利的规定,从而使原告基于男女平等权被侵犯导致的民事权利,即财产权利的侵犯得以救济。
再次,如果侵害个人权利的行为既符合民事法律禁止规定的构成要件,也符合行政法律的禁止性规定的构成要件,也即对某一种侵犯个人基本权利的行为,能够直接援引民事法律或行政法的规定进行保护,而民事法律或行政法律对基本权利保护的强度与范围,不如宪法上的基本权利的保护强度与范围时,人民法院可以直接援引基本权利的规定进行审判。
在1993年杨淑华诉双阳县奢岭镇人民政府办理离婚证侵犯其人身权利案中,被告违反法律规定的程序发离婚证的行为,侵犯了原告的婚姻自由权。但是,原告直接根据被告违反婚姻法的规定或者违反了行政法的规定,主张其婚姻自由权受到侵害,达不到根据宪法基本权利即婚姻自由权的规定保护的程度,受案人民法院不能直接地援引婚姻法的规定,保护原告的婚姻自由权,也不能直接地援引行政法的规定支持原告的主张,而是根据被告的行为侵犯了原告的人身权的理由受理,在这种情况下,人民法院可以直接适用宪法基本权利规定进行裁判。
世界各国的历史表明,宪法的适用制度是最有效的维护宪法权威的制度,也是实现宪政的制度基础。宪政实质上就是一种宪法领导下的法制,从理论层面来说,宪法处于一国法律体系的顶端,但如果其得不到真正的适用,那么,再“高”的宪法也是没用的。进行宪法适用的最终目的是要在中国建立由审理个案而引发的违宪审查制度,从而更加有效的保护公民权利。实行宪法诉讼,建立全面、完善的违宪审查制度,是中国实现宪政的必由之路,当然,这是一个需要深层次改革的复杂、系统工程。但是,有理由相信,中国确立宪法适用制度是势在必行的,并且由宪法诉讼作为突破口是可行的。
参考文献:
[1] 《人民法院报》,2001年8月3日。
[2] 周永坤、范忠信:《法理学——市场经济下的探索》,南京大学出版社,1994年。
[3] 李忠:《宪法监督论》,社会科学文献出版社,1999年,1页。
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郴州市人民政府办公室关于印发郴州市市本级工业企业发展资金管理暂行办法的通知

湖南省郴州市人民政府办公室


郴州市人民政府办公室关于印发郴州市市本级工业企业发展资金管理暂行办法的通知

郴政办发〔2009〕17号


各县市区人民政府,市政府各部门、直属机构、部门管理机构,中省驻郴各单位:

《郴州市市本级工业企业发展资金管理暂行办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

郴州市人民政府办公室

二○○九年四月二十三日



郴州市市本级工业企业发展资金管理暂行办法

第一条 为推进郴州经济社会科学跨越发展,鼓励各类工业企业投资工业园区,结合我市实际,制定本暂行办法。

第二条 市财政设立郴州市市本级工业企业发展资金(以下简称“工业企业发展资金”)。工业企业发展资金来源于工业企业按规定取得工业用地土地使用权后依法向财政部门上缴的土地总价款中土地出让的财政净收入。土地出让的财政净收入是指向财政全额上缴的土地总价款扣除土地出让成本、应留财政各专项资金(基金)、应上缴中央和省部分之后的剩余价款。工业企业发展资金用于扶持我市境内的省级工业园区以下简称“园区” 内工业企业及园区外符合条件的工业企业基础设施建设。

第三条 工业企业发展资金适用范围:

 (一)园区内工业企业(含物流企业,下同)投资的生产性项目;

 (二)经市人民政府批准享受园区优惠政策的园区外工业企业投资的生产性项目。

第四条 财政扶持政策:

 (一)对符合下列条件之一的工业企业生产性项目,市政府予以财政扶持:

1.工业企业投资规模在2000万元以上且单位面积投资额度每亩在60万元以上;

2.安排劳动就业人员200人以上且签订劳动用工合同3年以上;

3.项目投产后年纳税额(地方实得部分)100万元以上。

 (二)财政扶持政策包括:

1.已完成土地投资的企业,可根据厂房建设完工进度向市财政部门申请工业企业发展资金借款。借款期限最长不超过土地出让年限。

2.对向财政借用工业企业发展资金的企业,从借款之日起,5年内已缴税款扣除上缴中央、省级税收后,抵减该企业向市财政部门所借的工业企业发展资金。

3.总投资额超过1亿元或年纳税额超过1000万元的工业企业生产性重大项目,由市政府采取“一事一议”方式给予更大的扶持。

第五条 工业企业发展资金审批程序:

(一)凡符合借用工业企业发展资金的企业,由所在园区管委会或项目所在地县级以上人民政府签署意见,向郴州市市本级工业企业发展资金管理领导小组(以下简称“市领导小组”,成员名单见附件)办公室提出书面申请;

(二)市领导小组办公室会同市财政、经委、国土资源、监察等部门对企业申报情况进行核实并形成审查意见;

(三)市领导小组办公室将审查意见呈报市领导小组审批;

(四)市财政部门按照市领导小组审批意见,与企业签订工业企业发展资金借款合同并拨付资金。

第六条 本办法出台前,依据市政府有关政策为企业办理了借支土地款的,按下列规定完善有关手续:

 (一)对符合本办法规定可借用工业企业发展资金的工业企业,原已办理了土地出让收入借款手续的借款,应按照本办法重新改签工业企业发展资金借款合同,由市财政部门与借款人按规定解除抵押关系后,市国土资源部门按规定注销抵押登记,依法换发《土地使用证》:

1.凡属“打借条”后未按“收支两条线”全额上缴土地出让收入,但办理了《土地使用证》的企业,应重新将所欠土地出让收入全额上缴市财政后,再按本办法规定程序办理借用工业企业发展资金手续,签订借款合同。“打借条”企业转让土地的,“打借条”企业应当全额补缴土地出让收入。

2.已按“收支两条线”与市财政部门签订了土地出让收入借款合同的企业,应向市财政部门出具书面报告,由市财政部门按规定呈报市领导小组办公室审批。市领导小组办公室批准后,由企业与财政部门改签工业企业发展资金借款合同。

3.对原办理了他项权证登记手续的借款企业,市国土资源部门凭市财政部门通知,依法注销他项权证,依法换发《土地使用证》,并解除禁止使用原他项权证所属土地办理抵押贷款手续的规定。

 (二)原已借款企业不符合本办法规定条件的,由市国土资源部门和市财政部门按原管理办法执行,注明该企业欠交或借支土地出让收入情况,并禁止用已办理借支手续的抵押土地再办理抵押贷款手续,以避免国有资金流失。

第七条 由市领导小组办公室会同市财政、经委、监察、审计、国土资源等部门和企业所在园区管委会每年对借款企业进行定期审计或重点抽查。对借用工业企业发展资金 的工业企业中途转让土地使用权的,须报市领导小组审定并完善相关手续后,市国土资源部门方可办理土地变更登记。对不按规定使用工业企业发展资金的,市财政部门要依法收回全部资金,并依据国务院《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)严肃处理。园区内工业企业所借工业企业发展资金由企业所在园区管委会实施监管,园区外工业企业所借工业企业发展资金由当地县市区政府实施监管。

第八条 本办法由郴州市财政局负责解释。各县市区可参照本办法执行。

第九条 本办法自发布之日起施行,原下发的有关文件与本办法不一致的,以本办法为准。如果国家另有新规定,再作相应调整。

附件:郴州市市本级工业企业发展资金管理领导小组成员名单



附件

郴州市市本级工业企业发展资金

管理领导小组成员名单

组长:毕华市委常委、常务副市长

副组长:首建中市政府副市长

成员:雷纯勇市政府副巡视员、市纪委副书记、市监察局局长

吴峰市政府副秘书长、郴州有色金属产业园区管委会(郴州出口加工区管理局)主任局长 

谢革非市财政局局长

高及红市财政局党组书记

刘洪书市经委主任

吴祥祥市国土资源局局长

向罗生郴州经济开发区管委会主任

领导小组办公室设在市财政局,由高及红同志兼任办公室主任,曾庆福、林友山同志任办公室副主任。




无证二手房(期房)买卖之法律风险与控制

作者:陈召利 主页:www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重,但是高风险往往伴随着高收益,于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑,心存侥幸,铤而走险。当然,一帆风顺,获得高收益者不乏其人,然而更多的是高风险的受害者,钱财两空。风险无处不在,只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险,才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
(一) 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,但是对合同效力没有影响。其实,我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论,而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。反面言之,无处分权的人处分他人财产,权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权,则合同无效。所谓处分权,是所有权的一项权能,对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋(授权处分行为不予考虑),因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。
(二) 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。
(三) 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
(四) “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然,这里只是列举了主要可能发生的法律风险,还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后,接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法:
做法一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为,上述两种做法各有利弊,但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障?结合长期的工作实践,本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法,应主要根据购房者的个人意愿来决定:
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然,无论采取上述哪一种做法,务必确保借款合同和二手房买卖(预)合同的有效衔接,如合同效力,定金的约定,款项的性质转换,违约责任等等。总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。