理性看房价/王瑜

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 06:12:20   浏览:8224   来源:法律资料网
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理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。

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宁夏回族自治区中小学、幼儿园教师继续教育暂行规定

宁夏回族自治区政府


宁夏回族自治区中小学、幼儿园教师继续教育暂行规定
宁夏回族自治区政府



第一条 为了提高我区中小学和幼儿园教师的素质,保证九年制义务教育的实施,根据国家有关规定,结合我区实际,制定本规定。
第二条 本规定所称中小学和幼儿园教师继续教育,是指对中小学和幼儿园教师(以下简称教师),进行的以提高政治素质和教育、教学能力为主要目标的培训。
第三条 本规定适用于我区普通中小学和幼儿园的在职教师。
第四条 各级人民政府应当加强对教师继续教育工作的领导。
各级教育行政部门主管本地区的教师继续教育工作。
(一)自治区教育行政部门负责制定、编写全区教师继续教育规划和教学计划、教学纲要,选编教材;负责中学教师的继续教育;检查、评估进修院校的各级各类继续教育进修班的办学质量。
(二)行署 、市教育行政部门负责制定本地区教师继续教育规划和实施方案;负责本地区幼儿园教师的继续教育和中学教师部分学科的继续教育。
(三)县(市、区)教育行政部门负责本县(市、区)小学教师的继续教育;协助中小学和幼儿园解决教师继续教育中存在的问题;承办教师对侵犯继续教育权利所提出的申诉事项。
第五条 教师继续教育分为以下五类:
(一)教师专业技术培训;
(二)合格学历(含《专业合格证书》)培训;
(三)新教师培训;
(四)教育科研培训;
(五)第二学历或者高一层次学历的专业知识培训。
第六条 教师继续教育应当通过进修院校、普通中等或者高等师范举办的进修班、卫星电视教育,以及函授、自学等形式进行。
第七条 教师有接受继续教育的权利,连续五年内,中小学和幼儿园二、三级教师,应当接受240学时的进修培训;一级教师应当接受320学时的进修培训;高级教师应当接受500学时的进修培训。
小学和幼儿园教师继续教育的必修课和选修课课时各占一半。
第八条 新分配担任教学工作的院校毕业生,在试用期内必须参加以教育教学实践能力为主要内容的培训。
(一)中等或者高等师范院校毕业生,培训时间不得少于100学时。
(二)非师范专业毕业生除参加不少于100学时的培训外,还应当通过自学或者进修,掌握教育学、心理学、学科教学法等师范专业课程的主要内容。
第九条 已达到国家规定学历的中学教师,可以根据教学需要,申请参加第二学历的进修。
小学优秀青年教师,由所有学校推荐,经自治区教育行政部门批准,可以参加高等师范专科的进修,毕业后仍回小学任教。
第十条 教师进修院校应当组织中小学高级教师进行教育理论、教育科学、教育思想、教学方法和新教材的学习研讨,学习、研讨时间计入本人进修课时。
第十一条 全区中学教师的继续教育,由宁夏教育学院承担(部分学科由普通师范院校或者教师进修学校承担);小学教师的继续教育,由教师进修学校承担;幼儿园教师的继续教育,由师范学校承担。
第十二条 教师继续教育的学籍档案,由承担培训任务的院校统一管理。教师参加学习的思想表现、考试成绩,由培训院校填入自治区教育行政部门统一印制的《教师继续教育结业登记手册》,并由教师所在单位主管部门填入《宁夏回族自治区专业技术人员继续教育登记手册》。
教师完成继续教育所规定的课时经考试取得合格成绩,是教师评聘(普升)专业技术职务、晋升工资和新教师转正定级的重要条件。
第十三条 自治区教育行政部门每年应当从师范教育补助费中划拨一定比例的经费,用于教师继续教育。
各市、县应当保证教师继续教育的办学经费,逐步改善教师进修学校的办学条件,充实教师队伍。
第十四条 中小学、幼儿园,应当将教师继续教育列入工作计划,合理安排教师参加各类继续教育,帮助教师解决继续教育中存在的问题。
第十五条 经批准参加继续教育的教师,其学杂费、差旅费由所在单位按照自治区有关规定予以报销。
第十六条 凡连续五年未被安排参加继续教育的教师,有权向学校所在地的县(市、区)教育行政部门提出申请。教育行政管理部门应当责成教师所在单位合理安排。
第十七条 对在教师继续教育工作中取得显著成绩的单位和个人,由各级教育行政部门给予奖励。
第十八条 凡无正当理由拒不参加或者擅自中断继续教育学习,致使考试成绩不合格的教师,有关部门不予评聘(晋升)专业技术职务、晋升工资或者转正定级。教师个人还须承担培训费用。
第十九条 违反本规定侵犯教师继续教育权利的单位和个人,由教育行政部门责令其改正;拒不改正的,由教育行政部门或者由教育行政部门建议其主管部门,对直接责任人员给予行政处分。
第二十条 厂(场)矿企业中小学和幼儿园教师的继续教育,参照本规定执行。
第二十一条 本规定由自治区教育行政部门负责解释。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。



1993年4月22日

汕头市人民政府关于印发汕头市城市管理效能监督暂行办法的通知

广东省汕头市人民政府


关于印发汕头市城市管理效能监督暂行办法的通知

汕府〔2009〕116号


各区县人民政府,市政府各部门、各直属机构:
现将《汕头市城市管理效能监督暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
     


汕头市人民政府         
二○○九年六月二十七日



汕头市城市管理效能监督暂行办法

第一条 为建立和完善我市城市管理长效机制,建立政令畅通、办事高效、运转协调、行为规范的城市管理体系,提高行政效能和城市管理水平,构建和谐社会,促进全市经济社会健康发展,根据有关法律、法规规定,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的城市管理效能监督工作适用本办法。
第三条 市城管办负责本办法的组织实施。在纪检监察部门的指导下,依据有关法律、法规规定,加强对市人民政府所属城市管理责任单位城市管理工作的效能监督。
各区(县)城管办参照本办法,在同级纪检监察部门的指导下,依据有关法律、法规规定,加强对本级人民政府所属城市管理责任单位城市管理工作的效能监督。
第四条 各级各城市管理责任单位有下列情形之一的,各级城管办依据有关职责应当向有关责任单位发出“整改通知书”。
(一)同一地方的同一类问题一周内被投诉达3次的;
(二)城市管理考核检查中发现的问题,经及时调查处理能解决而未及时解决的;
(三)不及时、有效解决12319城市管理服务热线转办的群众投诉事项的;
(四)存在其它需及时调查处理,否则可能造成更严重后果的问题的。
第五条 各级各城市管理责任单位有下列情形之一的,各级城管办依据有关职责向有关责任单位发出“督办通知书”,并抄送同级监察机关。
(一)收到城管办“整改通知书”,未能及时处理回复或者城管办复查不合要求又没有正当理由的;
(二) 同一地方的同一类问题一周内被投诉或检查发现达5次,或者一个月内达10次的;
(三)被报纸、电视台等新闻媒体曝光,社会负面影响较大的;
(四)城管办经督查发现,存在严重或较严重问题,如没及时处理,会造成更严重后果的;
(五)不能及时、有效解决群众投诉或上级和市城管办交办事项,受上级领导多次批评或者造成严重损害城市形象等后果的;
(六)受12319城市管理服务热线“红牌”警告的;
(七)根据《汕头市城市管理考核暂行办法》季度或年度考核不及格的;
(八)受纪检监察机关通报批评的;
(九)其他已经造成严重影响市民群众生活或者严重影响城市形象等后果的。
第六条 各级城管办发出“整改通知书”、“督办通知书”后应及时组织复查和不定期跟踪复查。
第七条 各级各城市管理责任单位有下列情形之一的,各级城管办提请同级监察机关进行调查处理。
(一)不履行法律、法规规定的城市管理职责的;
(二)不执行市、区(县)人民政府的决定、命令;不按市、区(县)城管委及其办公室工作部署开展工作的;
(三)收到城管办“督办通知书”未能及时处理回复或者城管办复查不合要求又没有正当理由的。
第八条 对需提请监察机关调查处理的,由同级城管办常务副主任审核,城管办主任批准。
第九条 监察机关接到城管办提请调查处理的事项,按有关的规定进行调查处理,依法对责任单位、有关责任人员进行责任追究,并及时将调查处理情况抄送同级城管办。
第十条 本暂行办法由市城管办负责解释。
第十一条 本暂行办法自发布之日起施行。